Zinshäuser: Miete ist nicht Miete

Wohnungen können nach fünf verschiedenen Mietzinsen vergeben werden. Ein Überblick über den Mietendschungel.

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Wenn angelsächsische Investoren in Wien auf Zinshaussuche gehen, kommen sie meist kopfschüttelnd zu einer Erkenntnis: Das Mietrecht hierzulande ist fürchterlich kompliziert. Was etwa in London gilt – das freie Spiel von Nachfrage und Angebot in der Miethöhe –, ist in Wien nur bei einem Teil der Wohnungen möglich. „Vollausnahmen“ und „Teilausnahmen“ von der Mietpreiskontrolle beschränken sich hauptsächlich auf Neubauten nach 1945. Dass es davon Ausnahmen in jede Richtung gibt, sorgt nicht gerade für Erleichterung.

In Österreich ist es möglich, dass ein und dieselbe Mietwohnung theoretisch fünf verschiedene Mietzins-Obergrenzen haben kann. „Grundsätzlich gilt: In Neubauten gibt es (eher) keine Mietzinsbeschränkungen, in Altbauten sehr wohl“, sagt Wohnrechtsexperte Werner Loos. Die Varianten im Überblick:


•Richtwertmieten:
Altbauten unterliegen einem strengen Reglement. Hier darf grundsätzlich nur der „Richtwert“ pro Quadratmeter an Nettomiete verlangt werden. „Wie hoch der jeweilige Richtwert ist, hängt ganz von der Ausstattung und Lage ab, entsprechend kann nämlich ein Zuschlag verlangt werden“, erklärt Loos. Zum Richtwert (4,73 Euro pro Quadratmeter) kann man sich meist nur in Gemeindebauten einmieten. Die Stadt Wien ist die einzige Vermieterin, die konsequent keine Zuschläge verlangt, nicht einmal im ersten Bezirk.

Ausnahmen von der Richtwert-Regulierung gibt es auch im Altbau zur Genüge. Etwa, wenn das Haus dem „RBG“ unterliegt, erklärt Jürgen Zouplna, Immobilienspezialist bei Herbst, Vavrovsky, Kinsky. Das „Rückzahlungsbegünstigungsgesetz“ war ein „Zuckerl“ für die Hausherren aus den 70er- und 80er-Jahren. „Wer eine öffentliche Förderung auf sein Zinshaus offen hatte und diese nach dem RBG frühzeitig zurückbezahlte, darf seither für Wohnungen angemessene oder freie Mietzinse verlangen“, erklärt Zouplna. Viele Häuser erhielten nach dem Krieg aus dem Wiederaufbaufonds eine Geldspritze.

Auch nachträglich ausgebaute Dachgeschoße in Altbauten können frei vermietet werden. „Doch hängt es nicht nur vom Objekt, sondern auch vom Mieter ab, welche Miethöhe ihm der Gesetzgeber zumutet“, sagt Loos. Will der Mieter die Altbauwohnung als Zweitwohnsitz zu Freizeitzwecken nutzen, kann mit ihm ein freier Mietzins vereinbart werden, sofern er tatsächlich nicht ständig in der Wohnung wohnt. Auch wenn Unternehmer eine Wohnung als Büro mieten, unterliegen sie nicht dem Richtwert, aber auch nicht dem freien Mietzins – sondern einem vage definierten „Mittelding“ namens ...

•Angemessener Mietzins:
Der Angemessene Mietzins orientiert sich an den Mieten der Umgebung. „Im Zweifelsfall muss man die Miethöhe über einen Sachverständigen feststellen“, sagt Loos. Normalerweise ist der Angemessene Mietzins höher als der Richtwert, weswegen er etwa bei besonders großen und gut ausgestatteten Wohnungen über 130 Quadratmeter verlangt werden darf. In solchen Wohnungen vermutet der Gesetzgeber anscheinend Mieter, die sich auch den „Angemessenen“ leisten können.

•Friedenskronenzins:
Ein Urgestein und österreichisches Unikat ist der „Friedenskronenzins“. Der wurde im letzten Friedensmonat vor dem Ersten Weltkrieg im Juli 1914 festgesetzt. Damit die Hyperinflation während des Krieges – die Preise stiegen um das 14.000-fache – nicht die Wohnungsnot vergrößerte, wurden die Mieten einfach eingefroren. Die Heilige Kuh des Friedenskronenzinses, der auch heute nur bei wenigen Schillingen pro Quadratmeter liegt, wurde praktisch durch das ganze Jahrhundert getragen. Neuvermietungen zu einer Friedenskrone je Nutzwert wie anno dazumal sind lange passé.

•Kategoriezins:
Dafür ist es theoretisch möglich, zum „Kategoriezins“ in bestehende Mietverhältnisse einzusteigen, wenn Mietverträge vererbt oder übertragen werden. Sind die „neuen“ Mieter minderjährig, dann darf die Miete nicht angehoben werden, ansonsten steigt sie auf den Kategoriezins, im Höchstfall jedoch auf vergleichsweise bescheidene 2,65 Euro pro Quadratmeter.

Der Kategoriezins für Neuvermietungen ist de facto tot, nur für die Ausstattungskategorie D (gemeinschaftliches Gang-WC beziehungsweise auch kein Wasser in der Wohnung) gibt es noch den „Kat-D“-Zins, der 77 Cent pro Quadratmeter beträgt. „So etwas wird höchstens vermietet, wenn es sich ansonsten nur noch als Lager eignen würde“, erläutert Loos. Zum Vergleich: Eine sanierte Wohnung kann mindestens für den sechsfachen Betrag vermietet werden.

Gibt es bei einem kleinen Haus nur zwei Mietobjekte, so spielen alle zuvor genannten Regulierungen wiederum keine Rolle mehr. „Ein- und Zweifamilienhäuser fallen völlig aus dem Anwendungsbereich der Mietregulierung“, sagt Zouplna. „Ebenso frei ist die Miete in Wohnungen, die nur für ein halbes Jahr wegen eines vorübergehenden beruflichen Ortswechsels vermietet werden.“ Juristen sprechen hier vom „Philharmoniker-Paragrafen“, der für Musiker geschaffen wurde, die jeweils ein halbes Jahr in Salzburg und Wien verbrachten.

•Freier Mietzins:
Ansonsten ist der freie Mietzins ja den Neubauten vorbehalten. Wirklich allen Neubauten? Nein, zum Beispiel nicht jenen, die eine Wohnbauförderung noch nicht fertig zurückbezahlt haben. Wurde etwa ein Wohnhaus (in Alleineigentum) mit der sogenannten „Wohnbauförderung 1968“ finanziert, unterliegt es seither dem „Angemessenen Mietzins“. Handelte es sich allerdings um staatlich geförderte Eigentumswohnungen nach 1945, dann hat die Miethöhe keine gesetzliche Obergrenze. Spätestens hier sorgen die unterschiedlichen Regelungen auch bei österreichischen Investoren für Kopfschütteln.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 13.02.2010)

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