60 Prozent der Wiener Mieter leben im geförderten Wohnbau, der Rest muss sich auf dem freien Markt durchschlagen. Unter zehn Euro Nettomiete (bei Erstbezug) findet sich da in der Regel nichts mehr. Und die Preise werden weiter steigen.
Wo wohnst du? Was zahlst du? Befristet oder unbefristet? Drei Fragen, die in Wien überdurchschnittlich oft in Smalltalks vorkommen. Beim Thema Wohnen kann jeder mitreden – und in Zeiten stark steigender Mieten und Eigentumspreise hat das Thema Hochkonjunktur. Hoffnungen, dass es damit nun einmal vorbei ist, sollte man sich besser keine machen - die Preise dürften weiter anziehen. „Keine Entspannung an der Preisfront in Sicht“, heißt es im aktuellen Wohnungsmarktbericht der Immobilienfirmen Buwog und EHL. In den vergangenen Jahren war die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern vor allem durch den Zuzug getrieben, das Bevölkerungswachstum hat sich zuletzt aber abgeschwächt, wie die Statistik Austria am Mittwoch vermeldete. Aber die Zinsen sind immer noch niedrig und die Kredite damit billig. Das sorge „nach wie vor für eine deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage“, sagt EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier.
Der Trend ging zuletzt in Richtung kleinerer Wohnungen, aber damit ist vorerst einmal Schluss. Die Möglichkeiten, steigende Quadratmeterpreise durch verringerte Wohnungsgrößen auszugleichen, seien ausgereizt. „Noch kleiner geht nicht mehr, ohne die Wohnqualität massiv zu verschlechtern“, sagt EHL-Geschäftsführerin Sandra Bauernfeind. Das liegt freilich nicht allein im Ermessen der Immobilienkonzerne. In Wien muss eine Wohnung mindestens 30 Quadratmeter groß sein. Im Zuge der Wiener Bauordnungsnovelle, die teils im Vorjahr, teils heuer in Kraft tritt, war eine Verkleinerung auf 25 Quadratmeter diskutiert, aber dann doch nicht umgesetzt worden.
Hausherren lassen Wohnungen leer stehen
Das Angebot auf dem Wohnungsmarkt wird knapper. Zuletzt wurden viele frei finanzierte Wohnungen fertig gestellt, aber der „Boom“ werde durch die stark gestiegenen Baukosten gedämpft, heißt es in dem Bericht. Auch die neue Wiener Bauordnung könnte sich auf das Angebot schlagen. In Wien müssen künftig auf Flächen, die neu als Wohngebiet entwickelt werden, zwei Drittel geförderte Wohnungen entstehen. Das gilt grob für Flächen, auf denen 50 Wohnungen oder mehr errichtet werden, und wird auch schlagend, wenn Gebäude aufgestockt oder vergrößert werden. Die Stadt Wien will mit der Novelle den Anteil „leistbarer“ Wohnungen heben - darunter versteht sie eine Nettomiete (ohne Steuer und Hausbetriebskosten) von fünf Euro pro Quadratmeter. Für viele Bauträger, die auf einem Grundstück plötzlich mehr geförderte Wohnungen bauen müssen, stimme nun die Kalkulation nicht mehr, sagt Bauernfeind.
In Wien dürfen außerdem seit einem OGH-Urteil aus 2017 für viele Altbauwohnungen weniger Lagezuschläge verrechnet werden. Die Stadt Wien schätzt, dass sich damit für 100.000 Wohnungen in Wien die Miete reduziert. Mieter können das auch rückwirkend einfordern. Mit den zulässigen Mieten könnten oft „nicht einmal mehr die Kosten gedeckt werden, und daher lassen auch wieder mehr Zinshausbesitzer Wohnungen leer stehen“, sagt Bauernfeind.
Eine „dramatische Unterversorgung“ wie zwischen 2015 und 2017 werde man zwar in den nächsten Jahren nicht sehen. „Aber bis ausreichend Wohnungen gebaut werden, um den steigenden Bedarf zu decken und den Rückstau aus den vergangenen Jahren abzubauen, wird es noch ziemlich lange dauern“, sagt Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler.
Wienerberg als kommende Lage
Einen Wohnbauboom gab es zuletzt in der Wiener Donaustadt (22. Bezirk), die Preise zogen deutlich an. Der benachbarte 21. Bezirk hinke da hinterher, heißt es in dem Bericht. Nur die Lagen im Umfeld der Schnellbahnstationen könnten mit dem 22. Bezirk mithalten. Gute öffentliche Verkehrsanbindung sei wichtiger als die Anbindung an die Autobahn. Im Süden Wiens kristallisiere sich der Wienerberg immer mehr als die kommende Wohnlage heraus. Die U2 soll bis zum Wienerberg verlängert werden, bis dahin dauert es zwar noch ein paar Jahre. Aber bei so langfristigen Entscheidungen wie einem Wohnungskauf könne man das durchaus in Kauf nehmen, so die Experten.
"Bemerkenswert gut" entwickle sich auch der 14. Bezirk. In Penzing entstehen große Neubauten auf dem Gelände der vielen ehemaligen Kasernen und ehemaligen Industrieliegenschaften. Besonders starke Preisanstiege gibt es in Penzing in der Nähe der U4 und von Schönbrunn sowie an der U3.
Die Topverdiener wohnen wenig überraschend in der Inneren Stadt: Arbeitnehmer, die im ersten Bezirk leben, haben ein durchschnittliches Jahresnettoeinkommen von 34.482 Euro. Am anderen Ende der Skala rangiert Rudolfsheim-Fünfhaus mit 17.893 Euro.
Landstraße, Reich der Wohntürme
Und wo lässt sich in Zeiten steigender Preise noch eine halbwegs günstige Wohnung finden? Etwa 60 Prozent der Mieter in Wien leben im geförderten Wohnbau, also in Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen. Der Rest muss sich auf dem freien Markt durchschlagen.
Dazu im Vergleich die Verteilung für Österreich:
In Wien gibt es bei den Neuabschlüssen für Erstbezugswohnungen nichts mehr unter zehn Euro pro Quadratmeter. Vergleichsweise günstig ist es noch in Simmering (zehn Euro netto für einen Erstbezug), Favoriten (10,9 Euro), Brigittenau (10,7 Euro), Floridsdorf (10,8 Euro) und Liesing (10,5 Euro). In der Donaustadt, die in den vergangenen Jahren einen regelrechten Bauboom erlebte, zahlt man schon 11,20 Euro pro Quadratmeter. Im ersten Bezirk werden aktuell „so viele Wohnungen errichtet wie schon lange nicht mehr“, aber nur im Luxussegment.
Viel gebaut wird auch im Dritten - und vor allem hoch: nirgends werden so viele Wohntürme gebaut wie in Landstraße. Margareten wird immer beliebter, ist aber mit einer Bruttoquadratmetermiete von 11,8 Euro für eine neue Wohnung auch nicht mehr billig. Der 20. Bezirk zieht vor allem junge Menschen an, die sich Gegenden wie den zweiten oder neunten Bezirk nicht mehr leisten können. Mit 10,7 Euro durchschnittlicher Nettomiete bei Neuabschluss ist die Brigittenau nach wie vor relativ günstig.
25 Prozent der Fläche in Wien sind Wohnraum, in der grünen Leopoldstadt sind es 15 und in der Josefstadt 61 Prozent.
Folgende Preise wurden im Vorjahr in den einzelnen Bezirken beim Kaufabschluss einer gebrauchten Wohnung bezahlt.
