Anlagewohnungen erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Geeignete Objekte sind schon teuer. Grund ist die Angst vor Geldentwertung.
Wien.Seit der Krise stellen Immobilienexperten eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen und Zinshäusern fest. Private und Stiftungen stecken das Geld, das sie früher in Aktien investiert haben, in Immobilien. Davon profitieren auch die Anbieter von Vorsorgewohnungen (meist Banken). Die Idee: Man kauft eine Wohnung teilweise auf Kredit, vermietet sie (wobei sich der Anbieter um alles kümmert), zahlt mit den Einnahmen den Kredit zurück und kann später selbst darin wohnen– oder ein Zusatzeinkommen erzielen.
Dabei rückt die Rendite zunehmend in den Hintergrund. Der Anteil derer, die Wohnungen mit 100 Prozent Eigenkapital kaufen und dabei auf einen Teil des Einkommensteuervorteils verzichten (Kreditzinsen und Abschreibung kann man als Verlust geltend machen), wächst. Grund ist die Angst vor Geldentwertung. Immobilien gelten als Inflationsschutz, da Mieten regelmäßig dem Verbraucherpreisindex angepasst werden.
Das Konzept geht freilich nur dann auf, wenn man immer einen Mieter hat und neue Mieter bereit sind, mindestens genauso viel wie der Vormieter zu bezahlen. Das ist nur in guter Lage garantiert.
Die hohe Nachfrage nach Vorsorgewohnungen hat zur Folge, dass sich die Anbieter künftig schwertun werden, Grundstücke zu vernünftigen Preisen zu bekommen. Die Miete ist gerade bei Vorsorgewohnungen mit acht bis zehn Euro netto relativ hoch angesetzt. Und nicht jede Eigentumswohnung eignet sich zur Vermietung: Ist die Wohnung zu groß (und damit teuer) oder gibt es in der Umgebung Konkurrenz durch geförderten Wohnbau, findet man nicht immer so leicht einen Mieter.
Service bequem, aber teuer
Wer zu 100 Prozent mit Eigenkapital kauft, erhält Erträge, die kaum höher sind als bei Sparbüchern. Obendrein fällt Einkommensteuer an. Bei Altbauwohnungen kann man mit höherer Wertsteigerung rechnen (wenn Altmieter ausziehen), am Anfang muss man aber geringere Erträge in Kauf nehmen.
Die Anbieter kalkulieren anders: Inklusive Steuervorteile (Einkommensteuervorteil durch Anfangsverluste und Vorsteuerabzug), eines Fremdkapitalanteils von 50 bis 70 Prozent und Wertsteigerung komme man auf sechs bis acht Prozent Rendite, rechnet Helmut Hardt von der Wiener Privatbank vor. Ab 50 Prozent Eigenmittel sollte es sich ausgehen, den Kredit mit den Einnahmen zurückzuzahlen, sagt Karin Fuhrmann von der Steuerberatungskanzlei TPA Horwath.
Wer jedoch nach 20 Jahren keinen „Totalüberschuss“ schafft, also seine Ausgaben nicht herinnen hat, läuft Gefahr, dass das Finanzamt das Projekt als „Liebhaberei“ einstuft und Steuern nachfordert. Das passiert etwa, wenn die Wohnung länger leer steht. Normalerweise reicht es jedoch, dem Finanzamt eine Prognoserechnung vorzulegen, sagt Fuhrmann. Treten unvorhersehbare Ereignisse ein (etwa ein Autobahnbau, der die Wohnung unattraktiver macht), liegt keine „Liebhaberei“ vor.
Hat man die Vorsorgewohnung bei einem institutionellen Anbieter gekauft, kümmert sich der um solche Fragen, ebenso wie um Vermietung und Hausverwaltung. Das kostet freilich auch: Laut Hardt muss man etwa mit 50 Cent pro Monat und Quadratmeter rechnen. Nimmt man einen Mietenpool in Anspruch (dabei fließen alle Mieten eines Hauses in einen Topf, und alle Eigentümer werden anteilsmäßig entschädigt, auch wenn ihre Wohnung gerade leer steht), sind es noch einmal zehn bis 15 Cent. Kauft man in Eigenregie eine Wohnung und vermietet sie, kommt man unter Umständen günstiger weg, muss sich aber um alles selbst kümmern.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 05.06.2010)