Lange Zeit war kaum ersichtlich, wem eine bestimmte Liegenschaft gehört. Nun wird das Grundbuch umgestellt. Insbesondere ausländische Eigentümer sollten sich rechtzeitig informieren.
ATHEN/WIEN. Den Traum vom Haus am Meer verwirklichen manche durch den Erwerb einer Liegenschaft in Griechenland. Für diejenigen, die sich diesen Traum bereits erfüllt haben, gilt es aber nun, aktiv zu werden – sonst droht im Zuge der Umstellung des Grundbuches in Griechenland eine böse Überraschung. Insbesondere ausländische Eigentümer sollten sich daher besser rechtzeitig informieren.
Die Eintragung der dinglichen Rechte an einer Liegenschaft ins Grundbuch ist auch in Griechenland eine Voraussetzung für den Rechtserwerb. Ein Kataster in Form einer abschließenden Beschreibung sämtlicher Flächen des Landes existierte nicht. Deshalb war das Grundbuch nach Liegenschaftseigentümern und nicht nach Liegenschaften gegliedert, sodass beispielsweise die Suche des Eigentümers einer bestimmten Liegenschaft unmöglich war. Den Liegenschaftsbesitz einer Person konnte man nur anhand der beim Grundbuchsamt archivierten Kaufverträge feststellen, in welchen die Kaufobjekte beschrieben wurden, dies jedoch oft nur sehr vage. Diese Unsicherheiten bereiteten viele Schwierigkeiten, beispielsweise wenn ein Rechtsnachfolger die genaue Lage und das Ausmaß seiner Liegenschaft nicht kannte. Dann musste er sich auf die Angaben seiner Nachbarn verlassen, die freilich Interesse daran haben, den Grenzverlauf in einer für sie günstigen Weise festzulegen.
Im Jahr 1995 beschloss das griechische Parlament die Einführung eines solchen Katasters und die Umstellung des Grundbuches, welche folgenden Ablauf hat: Zuerst entscheidet das zentrale Katasteramt, dass nun die Eintragung dinglicher Rechte an Immobilien einer bestimmten Region erfolge. Dies geschieht nicht von Amts wegen, sondern auf Antrag des Rechteinhabers, wobei der Antrag innerhalb von drei Monaten – für Personen, die im Ausland wohnhaft sind, innerhalb von sechs Monaten – ab Veröffentlichung der obigen Entscheidung des Katasteramtes einzureichen ist. Falls der Rechteinhaber untätig bleibt, trägt das Katasteramt die Liegenschaft dennoch ins Kataster mit dem Vermerk „unbekannter Eigentümer“ ein.
Erste Anfechtungsfrist läuft aus
Nach Ablauf der genannten Fristen und Vornahme der Eintragungen gibt das zentrale Katasteramt im Regierungsblatt die Eröffnung des örtlichen Katasteramtes bekannt. Die Eintragungen werden rechtskräftig, wenn diese innerhalb von acht Jahren – zehn Jahre für Ausländer – ab dem Datum dieser Bekanntgabe nicht angefochten werden und stellen eine sogenannte unwiderlegbare Vermutung zugunsten der eingetragenen Rechteinhaber dar. Betreffend der Immobilien „unbekannten Eigentümers“ hat der Rechteinhaber innerhalb dieses Zeitraumes die Berichtigung anzustreben, widrigenfalls diese Immobilien, ohne dass es eines weiteren Rechtsaktes bedarf, in das Eigentum des Staates übergehen. Nach Ablauf von acht bzw. zehn Jahren ist man somit enteignet worden. Da die Umstellung des Grundbuches im Jahr 2003 in einigen Regionen begonnen wurde, läuft nächstes Jahr erstmals die achtjährige Frist ab.
Eine Veröffentlichung des Katasteramtes erfolgt in der Regel im Internet auf der Homepage des zentralen Katasteramtes www.ktimatologio.gr – eine persönliche Verständigung der Eigentümer ist jedoch nicht vorgesehen.
Gegen die Verfassungskonformität dieser Bestimmung bestehen massive Bedenken. Laut Artikel17 der griechischen Verfassung ist eine Enteignung nur zulässig, wenn diese im überwiegenden öffentlichen Interesse ist und der Eigentümer im Voraus eine vollständige Entschädigung enthält. Ebenfalls wird das im Verfassungsrang besicherte Recht auf rechtliches Gehör verletzt, da der Eigentümer nicht zwingend vor der Enteignung die Möglichkeit erhält, seine Rechte vor einer Behörde durchzusetzen oder zumindest befragt zu werden. Bisher wurde die Verfassungskonformität des Gesetzes jedoch nicht überprüft.
Eigentümern einer griechischen Immobilie sei jedenfalls geraten, sich rechtzeitig über die Eintragungsfristen zu informieren und die Eintragung ihrer Rechte ins neue Grundbuch zu veranlassen.
Eleni Diamanti ist Rechtsanwältin in Wien und Athen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.07.2010)