Wohnungseigentum. OGH erteilt häufiger Praxis bei Umlaufbeschlüssen eine Absage.
Wien. Hausverwaltungen kennen das Problem, Wohnungseigentümer auch: In Form eines Umlaufbeschlusses soll über etwas abgestimmt werden – aber nur sehr wenige Antworten trudeln fristgerecht ein. Einige Eigentümer reagieren verspätet, viele gar nicht. Am Ende gibt es keine Mehrheit, also geschieht gar nichts. Was dann oft folgt, sind Streitereien – innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder zwischen Eigentümern und Hausverwaltung.
Bislang haben Hausverwaltungen sich in solchen Situationen oft damit beholfen, Eigentümer, die nicht abgestimmt haben, nochmals anzuschreiben und ihnen eine neue Frist für eine Äußerung zu setzen. Dem hat der OGH jetzt aber eine Absage erteilt: Er hat entschieden, dass eine solche „additive“ Beschlussfassung bei einem schriftlichen Abstimmungsverfahren nicht erlaubt ist. Im Gesetz vorgesehen ist das nämlich nur, wenn bei einer Eigentümerversammlung keine Mehrheit für eine Beschlussfassung erzielt wurde. Dann hat der Verwalter denjenigen, die nicht bei der Versammlung waren und auch keinen Vertreter hingeschickt haben, eine Frist zu setzen, in der sie sich dazu äußern können.
Vor Fristablauf erinnern
Wenn aber schriftlich abgestimmt wird und die Hausverwaltung die Frist dafür verlängert, muss sie laut OGH alle Wohnungseigentümer darüber informieren, auch solche, die schon abgestimmt haben (5 Ob 16/16p). Das soll sicherstellen, dass für alle Stimmberechtigten gleiche Bedingungen gelten: Alle sollen auch gleich lang Zeit haben, eine Entscheidung zu treffen.
Das heißt aber ebenfalls: Umlaufbeschlüsse können faktisch noch mühsamer werden. Denn auch diejenigen, die schon abgestimmt haben, können während einer solchen Nachfrist ihre Meinung noch ändern.
Wohnrechtsexperte Christoph Kothbauer rät Hausverwaltungen, dass sie Wohnungseigentümern gleich bei der Einladung eines Umlaufbeschlusses eine entsprechend lange Frist setzen – und dass sie noch rechtzeitig vor Fristablauf um die Stimmen derer werben, die sich noch nicht geäußert haben. Ansonsten ist die Beschlussfassung mangelhaft und kann angefochten werden – so wie es in diesem Fall geschehen ist. Im Endeffekt ist der Beschluss dann unwirksam. (cka)
("Die Presse", Print-Ausgabe, 22.09.2016)