Vermieter muss für Haussanierung entfernte Verglasung wiederherstellen.
Wien.Eine Wohnungsmieterin hatte im Jahr 2010 ihre Loggia verglasen lassen. Im Zuge dessen hatte sie sich gegenüber der Vermieterin – einer gemeinnützigen Baugesellschaft – verpflichtet, die Verglasung auf eigene Kosten zu erhalten. Eine Erhaltungspflicht der Bauvereinigung schloss man in der Vereinbarung ausdrücklich aus.
Jahre später kam es zu größeren Sanierungsarbeiten am Gebäude: Die Fassade wurde renoviert, Fenster getauscht, undicht gewordene Bodenaufbauten im Bereich der Loggien erneuert und eine Dämmung an den Zwischenwänden angebracht. Dafür musste die Loggienverglasung entfernt werden – und danach wurde sie nicht wieder angebracht. Denn es stellte sich heraus, dass sie nicht mehr passte. Durch die Sanierungsmaßnahmen hatten sich nämlich die Maße der Loggia verändert.
Die Mieterin verlangte daraufhin von der Bauvereinigung eine neue Verglasung. Diese lehnte das ab: Der Glasverbau sei nicht Teil des Mietgegenstands gewesen, man habe der Vermieterin die Verglasung nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet und diese Erlaubnis inzwischen widerrufen, argumentierte sie im Außerstreitverfahren. Vor Gericht kam sie damit jedoch nicht durch: Alle Instanzen – zuletzt der Oberste Gerichtshof – kamen zum Schluss, die Bauvereinigung müsse die Verglasung wiederherstellen. Es handle sich dabei nämlich um eine „Nacharbeit zu den Erhaltungsarbeiten“, die von der Baugesellschaft an den Loggien durchgeführt worden waren. Und die Kosten dafür muss grundsätzlich der Vermieter bzw. im gemeinnützigen Bereich die Bauvereinigung tragen (5Ob181/16b).
Regressanspruch offen
Freilich ist noch nicht ganz ausgeschlossen, dass die Kosten doch noch auf die Mieterin überwälzt werden könnten: Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters kann zwar nicht von vornherein ausgeschlossen werden, ein nachträglicher Verzicht ist laut OGH aber zulässig. Ob ein solcher hier vorliegt, sei jedoch nicht im Außerstreitverfahren zu prüfen, dazu müsste ein streitiges Verfahren geführt werden. Fazit: Die Baumaßnahmen muss der Vermieter zwar durchführen, ob ihm Regress zusteht, bleibt aber offen. (cka)
("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.06.2017)