Verbotene Untervermietung: Vermieter darf Pönale verlangen

Höchstgericht. Eine Mieterin schützte vor, ihren Betrieb zu verpachten, gab aber nur ihr Geschäftslokal weiter. Nun muss sie Vertragsstrafe zahlen.

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Symbolbild. – (c) imago stock&people (imago stock&people)

Wien. Vermieter von Geschäftsräumen können sich den Nutzer ihrer Räumlichkeiten nicht immer aussuchen. Denn Unternehmer haben das Recht, ihr Unternehmen zu verkaufen oder zu verpachten – und der Pächter oder Erwerber darf es am bestehenden Standort weiterführen.

Das geht aus dem Mietrechtsgesetz (§ 12a) hervor, und erst kürzlich hat es der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung neuerlich bekräftigt: „Die Rechte des Mieters auf Verpachtung bzw. Veräußerung des Unternehmens sind zwingend“, heißt es in dem OGH-Beschluss (6 Ob 172/17p). Dem entgegenstehende Weitergabeverbote sind demnach unwirksam und können „auch nicht durch Konventionalstrafe gesichert werden“.

Aber: Dieses Recht hat der Mieter nur dann, wenn auch wirklich ein „lebendes Unternehmen“ weitergegeben wird. Genau darum ging es im besagten Streitfall: Der Vermieter eines Geschäftslokals hatte mit der Mieterin ein Untervermietungsverbot vereinbart, ihr dann jedoch die Weitergabe an einen bestimmten, namentlich genannten Untermieter erlaubt.

 

Nur Mietrechte weitergegeben

Als dieser Untermietvertrag aufgelöst wurde, meldete die Hauptmieterin selbst ein Handelsgewerbe an. Wirklich betrieben hat sie es jedoch nie, stellten die Gerichte fest, sondern bloß diesen Anschein erweckt. Tatsächlich habe sie die Räume an ein anderes Unternehmen untervermietet, das dort einen Geschäftsbetrieb führte. Für die Gerichte war damit klar, dass die Mieterin in Wahrheit kein Unternehmen, sondern bloß ihre Mietrechte weitergegeben hat – und das durfte sie nicht.

In dem Streitfall ging es aber um mehr: Nämlich auch um die Frage, ob der Vermieter von ihr deshalb eine Vertragsstrafe verlangen darf. Denn an und für sich verbietet das Mietrechtsgesetz Vereinbarungen, wonach ein Mieter ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat (§ 27). Es geht dabei vor allem um verbotene Ablösen, also Zahlungen, die der neue Mieter z. B. dafür leisten soll, dass der Altmieter auszieht. Und ganz generell um Fälle, bei denen „die Leistung in Ausnützung des Vermögenswerts und Seltenheitswerts des Mietobjekts gefordert und gegeben wird“, wobei der Mieter für sein Geld keine adäquate Gegenleistung erhält.

 

Auch Verbraucher betroffen

Aber fällt auch eine Vertragsstrafe unter dieses Verbot? Nein, entschied der OGH. Denn ältere Judikatur besagt, dass die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für „schwerwiegende“ Verletzungen von Pflichten aus dem Mietvertrag sehr wohl zulässig ist. Und laut Literaturmeinungen besteht bei einem Verstoß gegen ein rechtswirksames Untermiet- oder sonstiges Weitergabeverbot ein Anspruch auf Unterlassung, daneben komme aber auch eine Vertragsstrafe in Betracht, wenn das so vereinbart wurde. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass im vorliegenden Fall keine nach Mietrechtsgesetz verbotene Zahlung vorliege, sei daher vertretbar, bestätigte das Höchstgericht. Denn der Mieterin werde keine zusätzliche Leistung abverlangt, sondern es werde damit bloß eine vertraglich übernommene Unterlassungsverpflichtung bestärkt.

Übrigens betrifft das nicht nur die Geschäftsraummiete, auch Verbraucher sind vor solchen Pönalen nicht gefeit. Immobilienrechtsexperte Christoph Kothbauer verweist auf einen Fall, in dem der OGH sogar in einer verbraucherrechtlichen Verbandsklage eine Vertragsklausel über ein Pönale bestätigt hat (2 Ob 215/10x). Mieter sollten demnach drei Bruttomonatsmieten zahlen, falls sie die Wohnung nicht pünktlich zum Räumungstermin übergeben. (cka)

("Die Presse", Print-Ausgabe, 15.02.2018)

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