Von Glaspalästen, Schrägen und dem Whirlpool-Comeback: Was beim luxuriösen Wohnen ganz oben wichtig ist – und was schon wieder out.
Das Wohnen ganz oben hat seinen Preis: Zehn bis fünfzehn, in Ausnahmefällen sogar bis zu 20 Prozent mehr muss man für die Quadratmeter im Dachgeschoß zahlen als für das – ebenfalls in der Top-Liga spielende – Regelgeschoß darunter. Dafür bekommt man aber neben dem guten Gefühl, dass einem niemand auf dem Kopf herumtrampelt, in den meisten Fällen nicht nur schöne Ausblicke, sondern auch jene großzügigen Freiflächen, um die man gerade im Moment glühend beneidet wird.
Kritische Kundschaft
Allerdings ist die Kundschaft ganz oben auch ganz besonders kritisch und weiß genau, was sie will - und vor allem was nicht. Und da trennt sich dann ganz schnell die Spreu vom Weizen. Das beginnt bereits bei der Art der Terrassen – denn ausschließlich mit der sogenannten „Silvesterterrasse“, auf die man mit dem Kaffeehäferl in der Hand und dem Laptop unterm Arm hinaufbalancieren muss, lässt sich heute kaum ein Käufer mehr locken. „Es braucht zumindest eine Terrasse direkt auf der Wohnebene“, weiß Elisabeth Rohr, Inhaberin von Rohr Real Estate. „Diese sollte außerdem eine entsprechende Größe haben, das heißt mindestens 20 oder 25 Quadratmeter“, fügt Karin Bosch, Leiterin des Bereichs Exklusiv-Immobilien bei sReal, hinzu. Eine zusätzliche Dachterrasse sei natürlich ein Nice to have, wobei hier das Thema Windschutz ein großes sei, wie Bosch betont. Gibt es den Weg an die frische Luft direkt auf der Wohnebene nicht, können Details wie eine Outdoor-Küche versöhnlich stimmen – oder zumindest die Möglichkeit, eine solche nachzurüsten. „Die Anschlüsse dafür müssen auf jeden Fall vorhanden sein“, sagt Kristina Giacomelli, Geschäftsführerin von Sangreal Properties. Auch ein Lift helfe dabei, den Weg an die Sonne einfacher zu machen. „Ein solcher ist bei Maisonette-Lösungen ohnehin ein wichtiges Asset, das zumindest vorbereitet sein sollte“, meint die Maklerin.
Luft nach oben
Wobei nicht nur bei den Terrassen die Freude an der Mehrgeschoßigkeit Grenzen kennt. „Die meisten Käufer wollen eher keine Maisonette, sondern bevorzugen es, auf einer Wohnebene zu leben“, weiß Giacomelli. Das lasse sich aber oft nur dadurch erreichen, dass bei Bauträger-Projekten zwei oder sogar drei Dachgeschoß-Einheiten zusammengelegt würden. „Gerade bei Dachgeschoßen ist es daher sinnvoll, den Käufer frühzeitig in die Planung einzubeziehen. Denn anders als beispielsweise im Altbau, gibt es hier wenig tragende oder Kamin-Wände, deshalb lässt sich vieles noch leicht verändern, wenn man es früh genug berücksichtigt“, sagt die Maklerin.
Immer genauer schauen viele auch bei den Raumhöhen hin. „Das ist ein extrem wichtiger Punkt und da hat sich von Seiten der Bauträger einiges gebessert“, weiß Bosch. Mindestens 2,80 Meter, gern auch drei Meter erwarten sich die Kunden. Giacomelli betont ebenfalls die Bedeutung der Luft nach oben, weshalb die höheren Räume häufig mit Galerien kombiniert würden, „die dann ein ganz anderes Wohngefühl schaffen.“ Was allerdings auch wieder seinen Preis hat: „Galerien werden natürlich gern gemacht, und manch einer richtet sich dann dort seine Bibliothek oder seinen Arbeitsplatz ein“, erzählt Bosch. „Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass man für diese Quadratmeter auf der Galerie den vollen Preis zahlt.“
Kreative Ansätze
Der erklärte Feind des Dachausbau-Entwicklers wie -Bewohners ist dagegen die Schräge. Sie soll um jeden Preis vermieden werden – zumal dann, wenn man das Dachgeschoß gar als Penthouse vermarkten möchte. Das ist aber in den meisten Fällen leichter gesagt als getan. Weshalb hier mit allerlei kreativen Ansätzen gearbeitet wird: „Beispielsweise, indem man die Fensterflächen bis zum Boden hinunterzieht“, berichtet Rohr. „Das hat allerdings nur dann Sinn, wenn es einen schönen Ausblick gibt und man durch die Fenster etwas sieht, was man auch sehen möchte. Sonst ist es schade ums Geld“, schränkt sie ein.
Außerdem kommt es natürlich immer darauf an, wo die Schrägen zu finden sind. Gut gemacht können sie einem Schlafzimmer eine gewisse Heimeligkeit samt Blick in die Sterne verleihen, wobei die Kunst darin besteht, zu vermitteln, wie viel Platz darunter wirklich ist. „Deshalb ist es gerade bei Dachgeschoßen besonders sinnvoll, die Wohnungen hochwertig zu stagen oder gleich fertig ausstatten zu lassen“, betont Bosch. Oder zumindest in ein Lichtkonzept zu investieren, wenn man sie herzeigt: „Das lohnt sich sogar bei belagfertigen Dachausbauten, die noch keine Böden und Bäder haben. Wenn man da beispielsweise Nischen gut ausleuchtet statt nur einen russischen Luster unter der Decke zu haben, macht das einen Riesenunterschied.“
Das Um und Auf bei den Prestige-Objekten am Dach sind aber klarerweise die Ausblicke, die nach wie vor durch jede Menge Glas, Glas und noch mal Glas garantiert werden. Auch wenn die Hitze der vergangenen Sommer den einen oder anderen zum Nachdenken darüber anregt haben könnte, ob die gläsernen Paläste auf dem Dach nicht vielleicht doch die ein oder andere Wand vertragen könnten. Einerseits, um Stellflächen zu schaffen und die Kühlung effizienter beziehungsweise klimafreundlicher zu machen.
Vor allem aber, weil es mit den ganz großen Ausblicken oft gar nicht so weit her ist: „Wenn ich im Sommer all diese Glasflächen beschatten muss, kosten die automatischen Beschattungen ein Vermögen – und dann habe ich aber auch nichts von all den Glasfronten, wenn ich ohnehin erst nicht hinaussehen kann. Deshalb sind zumindest innerstädtisch einige wieder davon abgekommen“, meint Bosch.
Garage schlägt Pool
Auch die vor ein paar Jahren als Nonplusultra gefeierten Rooftop-Pools haben nach Einschätzung der Maklerinnen ihren Zenit überschritten. Dafür feiern die Whirlpools, die es inzwischen in deutlich ansprechenderen Varianten gibt als die hässlichen Plastik-plus-Plane-Monster von einst, ein Comeback. Diese seien sicherlich ein Nice to have, sagt Giacomelli, „wenn es aber um die Frage geht, ob ich entweder einen Pool am Dach oder einen Parkplatz in der Tiefgarage des Hauses bekomme, gewinnt ganz sicher der Parkplatz.“
Auf einen Blick
Die Quadratmeter unterm Dach sind nach wie vor die teuersten: Bis zu 20 Prozent mehr werden für das Wohnen ganz oben bezahlt als für das letzte Regelgeschoß. Allerdings nur dann, wenn alles passt, es also keine oder zumindest wenige Schrägen gibt und wenigstens eine Terrasse direkt von der Wohnebene aus zugänglich ist.
