Historische Luxusimmobilien sind derzeit wieder sehr begehrt – nur leider kaum zu haben. Eine einzugsbereite Villa kostet in der Umgebung von Baden ab 1,5 Millionen Euro.
Klassische Eleganz kommt ohnehin nie wirklich aus der Mode – im Moment kann sie sich aber in Form der historischen Villen wieder ganz besonderer Beliebtheit erfreuen. Was Faktoren geschuldet ist, die sich mit den großen alten Damen des gehobenen Wohnens sehr gut ergänzen: Zum einen haben Gärten und Freiräume im Frühjahr genauso wieder an Bedeutung gewonnen wie das Bewusstsein für nachhaltige Werte – und von beidem haben historische Villen jede Menge. Dazu kommt, dass in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten das Bedürfnis überschaubar bleibt, sich von nicht vermehrbaren Immobilienwerten, dazu gehören auch Altbauten wie etwa die Zinshäuser, zu trennen.
Wenig Angebot
Im Ergebnis heißt das, dass sich im Wiener Raum derzeit wesentlich mehr dieser eleganten Domizile verkaufen ließen – und das, obwohl die internationale Käuferschicht nach wie vor coronabedingt fernbleiben muss.
„Das einzige Problem, das wir momentan mit historischen Villen haben, ist, dass es so wenig schöne Villen auf dem Markt gibt“, bringt es Richard Buxbaum, Prokurist und Leiter des Bereichs Wohnen bei Otto Immobilien, die den jährlichen Villenreport herausgeben, auf den Punkt. Auf vielleicht 20 von 200 Villen schätzt er den Anteil an geschichtsträchtigen Häusern – alle anderen sind moderne Villen, die aber das Herz eines echten Fans nur selten erobern können.
Kein großes Angebot
„Wer wirklich eine historische Villa sucht, der versteift sich auf diesen besonderen Charakter, schätzt hohe Räume und das Flair“, weiß der Makler. „Und lässt sich auch nicht von schlechten Kopien täuschen.“ Im Süden von Wien ist die Auswahl ebenfalls nicht üppig: „Es gibt schon Angebote, aber kein großes Angebot“, berichtet Helfried Mück, Inhaber von Engel & Völkers Mödling, von der derzeit eher überschaubaren Zahl wirklich historischer Objekte – und dem wenig vorhandenen Willen, auf etwas Moderneres auszuweichen.
Auch Evelyn Hendrich, Inhaberin von Hendrich Real Estate, kennt die eher festen Wünsche jener Klientel, die ihr Herz an ein historisches Stück Wien gehängt hat. „Die einzige Ausnahme sind dabei Paare, bei denen ein Partner ,etwas mit Türmchen‘ sucht und der andere neu bauen will“, berichtet sie von den Anforderungen des Makleralltags. Aber auch in diesem Fall sei das Ergebnis zumeist eine historische Villa, die dann modern saniert wurde – etwa mit einem Glasanbau, wenn das erlaubt ist.
Die Angst der Sanierer
Die Frage, was erlaubt ist, stellt sich bei historischen Gebäuden vor allem dann, wenn sie unter Denkmalschutz stehen. Weshalb ein Teil der Käufer davor zurückschreckt, sich an einen „Rohdiamanten“ heranzuwagen. „Auch wenn der Denkmalschutz ja ein Zeichen dafür ist, dass es sich um ein tolles Gebäude handelt, das entsprechend mehr wert ist, überlegen sich viele Käufer, ob sie sich das antun“, weiß Buxbaum um die Bedenken, sich an ein sanierungsbedürftiges Objekt heranzuwagen.
Echte Liebhaber, für die nur eine historische Villa infrage kommt, seien dagegen bereit, ein wirklich passendes Objekt in nahezu jedem Zustand zu kaufen, so Hendrich. „Diese Kunden wissen darum, wie klein das Segment der topsanierten Villen ist, und sind dann flexibel, wenn das Objekt in Sachen Lage und Grundstückskonfiguration sonst den Wünschen entspricht.“ Ganz besonders dann, wenn es irgendwo in der Familie jemanden gibt, dem das Baugewerbe nicht fremd ist: „Da reicht es schon, wenn der Bruder Architekt ist, um weniger Angst vor Fehleinschätzungen zu haben.“
Ebenfalls hilfreich bei der Überwindung entsprechender Ängste seien Faktoren wie ein gut gedecktes Dach samt intaktem Dachstuhl und ein zumindest halbwegs trockener Keller. Extrapunkte gibt es für eine strukturierte Fassade und einen möglichst großen Garten mit genügend Stellfläche für das Auto. Was nicht bei allen Villen eine Selbstverständlichkeit ist – vor allem bei den Stadtvillen sind die Grundstücke im Lauf der Jahre immer kleiner geworden.
Parkgaragen und Lifte
„Das führt manchmal, etwa im Zentrum von Baden, dazu, dass sehr kostspielige Tiefgaragen geschaffen werden“, weiß Mück. Im Inneren der Häuser freuen sich angehende Sanierer darüber, wenn die Heizung und Elektrik genau wie Böden und Wände in einem eher guten Zustand sind, allerdings ist ein Sanierungsbedarf hier weniger furchteinflößend. Pluspunkte gibt es im Inneren dann für alles, was möglichst original erhalten ist – und die größtmögliche Abwesenheit von Renovierungssünden der 1960er- und 1970er-Jahre. Ein Dealbreaker kann dagegen durchaus die Frage des Liftes sein, wie die Makler berichten. Denn wer eine dreistöckige Stadtvilla sein Eigen nennt, ist wenig geneigt, diese ausschließlich zu Fuß zu begehen. Und wenn aus Denkmalschutz- oder baulichen Gründen kein Fahrstuhl nachgerüstet werden kann, scheitern daran durchaus Kaufpläne. Vor allem vor dem Hintergrund der durchaus robusten Preise.
„Diese sind im Vergleich zu Vor-Corona stabil oder sogar leicht steigend“, so Mück, „auch wenn manche glauben, es gäbe einen Covid-Rabatt.“ Vielmehr liegen die Preise im Wiener Süden zwischen 1,5 und (seltenen) sieben Millionen Euro. „Dabei bekommt man um 1,5 Millionen eine einzugsbereite Villa mit 800 bis 1000 Quadratmetern Grund und 200 Quadratmetern Wohnfläche in der Umgebung von Baden“, erklärt er. „Für 6,5 oder sieben Millionen 500 bis 600 Quadratmeter Wohnfläche und 2000 bis 3000 Quadratmeter Grund mit schöner Auffahrt im Badener Stadtzentrum.“
In Wien können die Kaufbeträge durchaus auch im zweistelligen Millionenbereich liegen. Umgerechnet auf die reinen Wohnquadratmeter müsse man für historische Objekte mit 10.000 bis 12.000 Euro rechnen, berichtet Buxbaum; die Preise für einen „Bastlerhit“ liegen bei 3000 bis 4000 pro Quadratmeter.
Sobald auch die internationalen Käufer wieder ungehindert nach Österreich kommen können, dürften die Preise eher nicht fallen: Denn als Standort hat Wien während der Krise weiter an Popularität gewonnen – und die Nachfrage nach der typischsten aller Wiener Luxusresidenzen ist bereits jetzt auch aus dem Ausland da. (SMA)
Die besten Lagen
Die besten Lagen für historische Villen sind in Wien Hietzing und Penzing sowie die Bezirke 16 bis 19. Wobei das berühmte Cottage im 18. und 19. und der 19. Bezirk allgemein ganz oben auf der Liste stehen.
Im Wiener Süden gehören die Umgebung von Baden, Mödling und Bad Vöslau zu den Toplagen für die Schönheiten mit Geschichte. Auf dem Spitzenplatz rangiert hier traditionell das Stadtzentrum von Baden.
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