Bis 2020 sollen fünfzehn neue Businessprojekte den Markt in der slowakischen Stadt weiter beleben. Warum die Lage so beliebt ist – und weiter bleiben wird.
Es gibt sicherlich schlechtere Lagen für ein Büroprojekt in der slowakischen Hauptstadt als jene des Einsteinova Business Center: Das Objekt der S-Immo befindet sich direkt an der gleichnamigen Autobahn D1 in unmittelbarer Nähe der Donau im Stadtteil Petržalka. Die malerische Altstadt ist über eine Fußgänger- und Straßenbahnbrücke in etwa 15 Gehminuten erreichbar. Ein rund fünfminütiger Fußmarsch führt wiederum zu öffentlichen Straßenbahn- und Bushaltestellen. Und in direkter Nachbarschaft befindet sich darüber hinaus neben einem der ältesten öffentlichen Parks auch ein Einkaufszentrum mit diversen Shoppingmöglichkeiten.
Leerstand auf Rekordtief
Die gute Lage und Infrastruktur sind aber nicht die einzigen Gründe dafür, dass die S-Immo kürzlich die Vollvermietung des Bürohauses vermelden konnte. Moderne Büroflächen sind nämlich derzeit ein begehrtes Gut in Bratislava. „Es gibt kaum qualitativ hochwertige Büroflächen auf dem Markt, und die Developer wissen das“, sagt Oliver Galata, Head of Office Agency, CBRE Slovakia. In dieselbe Kerbe schlägt Friedrich Wachernig, Vorstand der S-Immo: „Die Mieter suchen händeringend nach Mitarbeitern und Erweiterungsflächen.“ Könne man ihnen Letzteres nicht bieten, so würden sie ausziehen.
Vor große Probleme stellt das die Vermieter aber nicht. „Frei gewordene Flächen können sofort weitervermietet werden – oft zu höheren Preisen.“ Mit knapp sechs Prozent befindet sich die Leerstandsrate auf dem Bratislavaer Büromarkt derzeit nämlich auf einem historischen Tiefstand. Zum Vergleich: 2013 standen mit knapp 15 Prozent mehr als doppelt so viel Büroflächen frei. Auf dem Höhepunkt der Finanzkrise 2008 waren es neun Prozent.
Seitdem hat sich aber einiges getan, und der Gesamtbestand an modernen und hochwertigen Büroflächen ist von 1,6 auf knapp zwei Millionen Quadratmeter gestiegen. Galata geht davon aus, dass die Leerstandsrate bis 2020 wieder auf acht Prozent ansteigen wird. Der Hintergrund: Allein im kommenden Jahr sollen rund 15 neue Projekte auf den Markt kommen.
Was die Höhe der Leerstandsrate betrifft, liegt Bratislava auf Augenhöhe mit dem Wiener Büromarkt (aktuelle Leerstandsrate: rund fünf Prozent). Bei den Spitzenmieten in Toplagen ist das nicht der Fall: Rund 17 Euro stehen hier 25,50 Euro in Wien gegenüber. Wie Galata erklärt, können Mieter, die sich im Stadtzentrum von Bratislava für einen Zeitraum von 60 Monaten binden, mit einem Preisnachlass von rund zehn Prozent rechnen. Beim Gesamtbestand an modernen und hochwertigen Büroflächen zeigt sich hingegen ein deutlicher Größenunterschied: Auf dem Wiener Büromarkt liegt dieser derzeit bei 11,2 Millionen Quadratmetern.
Gefragte Verkehrsanbindung
Einen gewaltigen Schub hat der Markt in den Jahren nach der Finanzkrise erlebt. Damals haben sich viele große internationale Unternehmen in Bratislava niedergelassen. Über die Jahre sind mehr und mehr dazugekommen. Überzeugt hat sie laut Galata neben den vergleichsweise attraktiven Büromietpreisen letztlich auch die gute Verkehrsanbindung. Tatsächlich könnte die Lage im Dreiländereck Slowakei-Österreich-Ungarn kaum besser sein. Wien ist in rund einer Stunde zu erreichen, der Flughafen Wien-Schwechat in weniger als 45 Minuten. Die ungarische Hauptstadt, Budapest, liegt rund 200 Kilometer entfernt.
Große Namen haben sich auch im Einsteinova Business Center eingemietet.
Der Ankermieter IBM hat sich bereits in einer frühen Bauphase 9000 Quadratmeter gesichert. Der zweitgrößte Mieter, Uniqa pois?ovňa a.s., hat 5000 Quadratmeter bezogen. Die drei IT-Unternehmen Datalan, Tempest und PMK haben sich auf insgesamt 8000 Quadratmetern eingemietet. Sie profitieren allesamt vom smarten Gebäudemanagementsystem des nach Green-Building-Standard errichteten Hauses. Dazu zählen unter anderem ein automatisches Beschattungssystem, eine Belüftungsanlage mit Luftfeuchtigkeitskontrolle sowie eine Wärmerückgewinnungsanlage.
Stellplätze für die Pendler
Das Einsteinova Business Center verfügt zudem über die stattliche Zahl an 700 ober- und unterirdischen Stellplätzen. Das kommt nicht von ungefähr, wie Galata erklärt: „Zwar ist das Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut, trotzdem wollen die meisten Menschen mit dem Auto in die Arbeit fahren.“ Die starke Verbundenheit mit den eigenen vier Rädern dürfte aber auch einen anderen Grund haben: die hohen Preise auf dem Wohnungsmarkt der slowakischen Hauptstadt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 3000 Euro ist für die meisten Menschen angesichts des Durchschnittsgehalts von rund 1500 Euro (in Bratislava) nicht erschwinglich. Die Folge: Viele sind mittlerweile ins Umland gezogen, davon einige auch über die Grenze nach Österreich, wo die Preise um einiges günstiger sind.
„Dieses Projekt beweist einmal mehr, dass unsere Strategie funktioniert – immer wieder Grundstücke auf Reserve zu kaufen, um genau dann zu entwickeln, wenn die Zeit dafür reif geworden ist“, so Wachernig.
