Wohnungen dürften sich weiter verteuern, aber nicht mehr so stark. Bei den Büros könnte sich der leichte Aufwärtstrend des abgelaufenen Quartals fortsetzen.
Im kommenden Jahr dürften sich die wichtigsten Trends des Vorjahres fortsetzen: Glaubt man den Experten, wird sich innerstädtisches Wohnen weiter verteuern. Und während die Preise für Eigentumswohnungen in die Höhe schnellen, hinkt der Büromarkt hinterher. Hauptursache ist die schwache Konjunktur. Beide Trends dürften sich aber nächstes Jahr ein wenig entschärfen. Der Büromarkt scheint sich von seiner Talsohle ein wenig wegzubewegen. Und die Preissteigerungen bei innerstädtischen Wohnungen dürften nicht mehr so steil ausfallen wie in den vergangenen Jahren. Zum Vergleich: Seit der Finanzkrise im Jahr 2008 haben sich Wiener Eigentumswohnungen um 38,9 Prozent verteuert – die Wohnungspreise stiegen damit mehr als dreimal so stark wie der Verbraucherpreisindex. Das geht aus einer Erhebung der Online-Plattform Immobilien.net und der Fachhochschule Kufstein hervor.
Einige Wohnungsbesitzer machen Kasse
Nun zeichnet sich eine Pause ab. „Große Steigerungen sind im kommenden Jahr nicht zu erwarten. Im Rahmen der Inflation wird es aber durchaus Preiserhöhungen geben“, meint Immobilien.net-Geschäftsführer Alexander Ertler. Auch sollten wieder mehr Wohnungen auf den Markt kommen. „Profite bis zu 50 Prozent sind ein großer Anreiz, Wohnraum jetzt wieder zu Geld zu machen“, sagt Ertler. Ähnlicher Ansicht ist Michael Pisecky, S-Real-Geschäftsführer und Fachgruppenobmann der Wiener Immobilientreuhänder: „Wir erwarten eine Abflachung der Preissteigerungen der letzten Jahre und nur noch ein moderates Wachstum.“
Ein Grund für die Preisabflachung ist, dass viele potenzielle Käufer auf Einfamilienhäuser ausweichen. Dieser Trend dürfte indes nicht allzu lange anhalten, fürchtet Ertler: Viele Häuser entsprächen nicht den Anforderungen der Wohnungssuchenden, weil sie etwa sanierungsbedürftig seien oder die Infrastruktur nicht so gut sei. „Wohnungen mit Dachterrasse im ruhigen innerstädtischen Bereich werden weiterhin im Preis steigen.“ Wer in guter Lage, in Ruhe und mit viel Licht leben möchte, werde weiterhin mit einem knappen Angebot rechnen müssen.
Auch Pisecky glaubt, dass der Trend, in den Innenstädten zu wohnen, zu einer weiteren Preissteigerung führen werde. „Wichtig ist hier die Nachverdichtung, um mehr Wohnraum in den gefragten Lagen zu schaffen.“ Leistbare Wohnungen in den Städten werde es auch künftig geben, meint der Experte. „Eventuell muss man an den Stadtrand ausweichen.“ Pisecky rechnet mit einer regeren Nachfrage in den Umlandgemeinden. Dabei hätten das Tullner Feld und der Raum St. Pölten durch den neuen Anschluss mit Hochgeschwindigkeitszügen Potenzial. Wohnraum in St. Pölten und Wiener Neustadt sei derzeit im Vergleich zu Wien sehr, sehr günstig, meint Ertler. Auch in Wien-Simmering könne man sich noch relativ billig mit Wohnungen eindecken. Doch das werde sich durch den starken Zuzug nach Wien und die steigende Anzahl von Singlehaushalten in den nächsten Jahren ebenfalls ändern.
Etwas mehr Nachfrage nach Büros
Inhaber von Bürohäusern können von so starker Nachfrage nur träumen. Immerhin dürften heuer 230.000 Quadratmeter Wiener Bürofläche neue Nutzer finden, und damit um zehn Prozent mehr als im Vorjahr. „Nach mehreren Jahren des kontinuierlichen Rückgangs stieg 2012 die Vermietungsleistung erstmals wieder an“, stellt EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier fest. Als Indiz für einen Aufwärtstrend sieht er auch die steigende Zahl von Großvermietungen (mehr als 5000 Quadratmeter).
Vom Vorkrisenniveau ist der Büromarkt weit entfernt: 2007 wurden in Wien 340.000 Quadratmeter Bürofläche neu angemietet. Dafür bedürfte es wesentlich stärkerer wirtschaftlicher Impulse, als es derzeit gibt. Der leicht positive Trend sollte sich nächstes Jahr aber fortsetzen, meint Örag-Geschäftsführer Stefan Brezovich. „Für 2013 erwarten wir die Fortsetzung dieser stabilen Entwicklung, aber keinen Höhenflug mangels gesamtwirtschaftlicher Impulse und anhaltender Verunsicherung vieler Firmen über die Entwicklung im Euroraum.“
Zuckerl für Mieter in halb vollen Bürohäusern
Andreas Ridder, Chef von CBRE Österreich, erkennt auch einen Gewöhnungseffekt bei den Unternehmern: Viele Mieter, die in den vergangenen Jahren notwendige Umzüge aufgrund der wirtschaftlichen Verunsicherung verschoben haben, hätten sich nun mit dem Umstand abgefunden, dass sich diese Situation wohl über die kommenden Jahre nicht signifikant verbessern werde. Einen neuen Boom dürfte das kaum auslösen: Die Motivation zum Umzug erfolge vor allem zu dem Zweck, Kosten einzusparen. Expansionen gebe es kaum. „Leider beobachten wir auch den Abzug oder die Flächenreduktion von großen internationalen Mietern, die in Wien ihre Osteuropa-Zentralen hatten.“
Auch die Mietpreise sollten 2013 leicht steigen, erwartet man bei Otto Immobilien: Unternehmen, die große Büroflächen suchen, müssten in Zukunft eine Entscheidung treffen, stellt Otto-Büromarktexperte Alexander Fenzl fest:
Sie können zwischen einem rückläufigen Angebot an bestehenden Neubezugsflächen oder einer Projektentwicklung wählen. Das Problem dabei: Neue Projekte zu errichten sei angesichts der angespannten Finanzierungssituation gar nicht so einfach. „Auch Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Zuschüsse zu Sonderwünschen sind bei Projektentwicklungen in der Regel geringer“, sagt der Experte.
Wer als Mieter Zuckerln will, sollte sich in Bürogebäuden umschauen, die bereits fertiggestellt seien, aber noch nach Mietern suchen, rät Fenzl. „Dass gewisse Bürogebäude noch nicht voll vermietet sind, liegt zumeist nicht an der Ausstattung, Lage oder sonstigen Merkmalen des Gebäudes, sondern des Öfteren an einer zu hohen Erwartung an den Markt.“
Günstige funktionale Büros finde man vor allem in Häusern, die in den Neunzigerjahren errichtet werden, meint Brezovich. Gebe es keine gute öffentliche Verkehrsanbindung, erhalte man mitunter Mietpreise von unter sechs Euro netto pro Monat und Quadratmeter. Bei Bürohäusern aus den Siebziger- und Achtzigerjahren seien dagegen die Energie- und Betriebskosten oft sehr hoch.
Mieten für Geschäfte stagnieren
Potenzielle Mieter von Einzelhandelsflächen können sich dafür darauf einstellen, dass die massiven Steigerungen der letzten Jahre vorbei sind, meint Colliers-Experte Stefan Goigitzer. Lediglich im Luxussegment sei mit einem geringen Plus in der Bundeshauptstadt zu rechnen.