Angesichts hoher Bodenpreise werden Einfamilienhäuser und Wohnanlagen oft auf fremden Gründen errichtet.
Ein Eigenheim auf fremdem Grund? Was wie ein Paradoxon klingt, wird in den vergangenen Jahren immer häufiger praktiziert. Baurechtsgrund heißt die rechtliche Konstruktion, die das ermöglicht. Der Grundbesitzer bleibt dabei Eigentümer der Liegenschaft und vergibt an den Bauherrn für mehrere Jahrzehnte das Baurecht. Dieses wird im Grundbuch vermerkt und ist belehn- und vererbbar.
Vertraglich absichern lassen
Eine Ursache für die Beliebtheit dieser Konstruktion sind stark gestiegene Grundstückspreise. In Wien etwa kostet das Grundstück eines Einfamilienhauses bereits einige Hunderttausend Euro. Das entfällt beim Baurecht, der monatliche Baurechtszins ist leistbar. Dazu kommt, dass Liegenschaften für viele Besitzer eine Wertanlage darstellen, von der sie sich nicht trennen wollen, sie aber auch nicht ganz ungenützt lassen möchten.
Bringt ein Baurechtsvertrag eine Win-win-Situation? Nicht ganz, warnt der Wiener Rechtsanwalt Andreas Ladstätter. Den Ärger hat mitunter die Enkelgeneration: „Das Baurecht ist immer ein Recht auf Zeit und endet nach der vereinbarten Anzahl von Jahren.“ Was dann passiert, sei abhängig vom individuellen Vertrag: „Es kann im schlechtesten Falle sein, dass Haus oder Wohnung in das Eigentum des Liegenschaftsbesitzers übergeht“, sagt Ladstätter. Er empfiehlt, im Vertrag eine Vereinbarung zu treffen, etwa über eine Entschädigung, falls kein neuer Baurechtsvertrag abgeschlossen wird.
Eine wesentliche Rolle bei den Unsicherheiten für künftige Generationen spielt die Frage, wer Grundeigentümer ist. Bei Privaten lässt sich schwer abschätzen, wie deren Erben in achtzig oder hundert Jahren reagieren werden. Anders bei Institutionen, die ohnehin in Jahrhunderten denken. Ein Beispiel ist das Stift Klosterneuburg, das in Wien und Umgebung vermutlich die meisten Gründe besitzt, auf denen Baurecht besteht. Das Stift betont, dass der Baurechtszins eine wichtige Einnahmequelle darstelle, aber dahinter ein sozialer Gedanke stehe.
Sozialer Grundherr? Kirche
„Das Baurecht ist von der Überlegung geprägt, dass sich auch Leute ein eigenes Haus leisten sollen, die nicht genügend Mittel für den Kauf eines Grundstücks haben“, erklärt Walter Hanzmann, Pressesprecher des Stiftes. Besonders weist er darauf hin, dass man im Stift langfristig plane und gar nicht die negative Energie hätte, auf Kosten der Menschen große Profite zu machen: „Es gibt sogar eine Sozialklausel. Falls der Baurechtsnehmer in Finanznot gerät, versuchen wir zu helfen“, erläutert Hanzmann.
Das Augustiner-Chorherrenstift räumt in vielen Fällen schriftlich eine Verlängerungsmöglichkeit ein. Das ist etwa bei einer Eigentumswohnanlage der Fall, die heuer in der Wiener Jägerstraße gebaut wird. Wiener Komfortwohnungen errichtet 192 Einheiten, von Ein-Zimmer-Wohnungen bis zu vier Penthouses mit Pool. Pressesprecher Andreas Besenböck weist darauf hin, dass die Baurechtskonstruktion den Kaufpreis um bis zu 1400 Euro pro Quadratmeter verringert.
Ebenfalls auf stadtnahen Gründen des Stiftes Klosterneuburg baut Paradisobau: In der Wagramer Straße entstehen zwei Anlagen mit Wohnungen und Reihenhäusern, „unmittelbar neben U1 und Naherholungszentrum Alte Donau, was eine gute Lebensqualität verspricht“, meint Thomas Gabriel, GF der Paradisobau. Die Wohnungen sind um etwa zehn Prozent günstiger als bei vergleichbaren Eigengrundprojekten. Auch Anleger haben einen Vorteil, denn die Basis für die Abschreibung liegt hier bei 100 Prozent, während bei Projekten auf Eigengrund in Wiener Toplagen oft nur 60 bis 70 Prozent abgeschrieben werden können. Ein kompetenter Bauträger sei bei Baurechtswohnungseigentum besonders wichtig, meint Rechtsanwalt Ladstätter: „Je stärker und erfahrener der Partner ist, desto sicherer wird er ein solches Projekt durchziehen können.“ Der Wohnungseigentums- und der Baurechtsvertrag sollte aber trotzdem genau studiert werden, um Ärger heute und für die Enkel zu verhindern.
Tipp 1
Tipp 2
Tipp 3
WAS SIE BEACHTEN SOLLTEN BEIM . . .BAURECHTSGRUND
Kostenvorteile. Der gravierendste Unterschied von Eigentum und Grund-Baurecht ist, dass Letzteres auf Zeit – meist rund 80 bis 100 Jahre – erteilt wird. Bei der Anschaffung bringt genau das aber den Vorteil, dass die in guten Lagen erheblichen Grundkosten zur Gänze wegfallen. Ein Plus für Anleger ist, dass sie die Investition in das Wohnungseigentum zur Gänze abschreiben können, und damit eine höhere Rendite lukrieren können.
Baurecht und Pacht. Wer auf Baurechtsgrund baut, ist im Grundbuch eingetragen. Er kann sein Haus oder seine Wohnung wie jeder andere Eigentümer mit einem Kredit belasten und ohne Wissen und Wollen eines Dritten veräußern. Aber Achtung: Ganz anders ist das bei einem sogenannten Superädifikat auf Pachtgrund. Hier ist das Eigentum an der Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen. Belehnen und Veräußern unterliegen Einschränkungen.
Solidarhaftung. Bei Wohnungseigentum auf Baurechtsgründen haften die Wohnungsbesitzer solidarisch auch für den gesamten Baurechtszins. Probleme könnte das eventuell dann bringen, wenn bei größeren Anlagen nur wenige Wohnungen verkauft wurden und der Bauträger in wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt. Dann müssten unter Umständen die wenigen Eigentümer den Baurechtszins für die gesamte Anlage zahlen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 11.02.2017)