Sparbuch, Fonds und Co. sind derzeit kaum von Bedeutung. Anders sieht es bei Vorsorgewohnungen aus: Die Nachfrage danach ist ungebrochen.
Gewohnt wird immer– ganz nach dieser Devise steht Betongold nach wie vor hoch im Kurs. Der Aspekt Sicherheit zählt neben den laufenden Einnahmen und der erwartbaren Wertsteigerung beim Kauf von Vorsorgewohnungen immer häufiger als entscheidendes Motiv. „Das gilt nicht nur für reine Anleger, sondern auch für Österreicher mit mittleren und kleinen Einkommen, die daran zweifeln, ob im Alter die staatlichen Pensionen noch sicher sind und die privaten Lebensversicherer über gute Bonität verfügen werden“, sagt Romy Kletzer-Debsky, Pressesprecherin von Hart+Hart Bauträger. Und: „Wer eine Vorsorgewohnung erwirbt, spart sich im Gegensatz zum Kauf einer herkömmlichen Eigentumswohnung die 20-prozentige Umsatzsteuer auf die Baukosten“, erklärt Martina Hirsch, Leitung Bauträgervertrieb bei S Real. Dafür muss der Käufer die Vorsorgewohnung 20 Jahre behalten und vermieten. Wird sie vor dieser Frist aufgegeben, muss der Eigentümer die Umsatzsteuer anteilig zurückzahlen.
Die derzeitige Zinssituation sei in zweierlei Hinsicht geeignet, um in Immobilien zu investieren: Zum einen „macht dadurch eine Fremdfinanzierung Spaß“, zum anderen würden Vorsorgewohnungen je nach Lage eine Rendite von rund zwei bis drei, manchmal noch ein wenig mehr Prozent versprechen.
Ab 160.000 Euro aufwärts
Mittlerweile sei man bereits mit rund 160.000 Euro netto dabei, so Hirsch. Die erzielbare Nettomiete beziffert sie mit zehn bis 13 Euro. Im Idealfall sollte man ein Drittel bis die Hälfte des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen, eine komplette Fremdfinanzierung lohnt sich nicht. „Dann deckt die Miete nicht die Zinsen der Fremdfinanzierung“, sagt Hirsch, die das Angebot an Vorsorgewohnungen als extrem vielfältig bezeichnet.
Wer in eine Vorsorgewohnung investiert, sollte jedoch ein paar Faktoren berücksichtigen: „Sich nicht an den eigenen Wohnwünschen orientieren, sondern eine Wohnung auswählen, die objektiv eine möglichst große Zielgruppe anspricht“, rät Sandra Bauernfeind von EHL. Eine neutrale Ausstattung und ein effizienter Grundriss, eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie eine ordentliche Infrastruktur sind weitere wesentliche Kriterien für die Attraktivität der Immobilie. Das Vorhandensein einer Küche sowie ein Freiraum erhöhen die Vermietbarkeit noch einmal. „Eine Garage ist nicht mehr unbedingt erforderlich“, weiß die EHL-Prokuristin.
Wohlstandsdemontage?
Wer jetzt denkt, dass Toplagen ebenfalls eine Notwendigkeit sind, der irrt. Denn der in diesen Gegenden meist teurere Kaufpreis schmälert die Rendite, da die Miete nicht unbedingt entsprechend höher ist. Ertragsorientierte Anleger würden daher in der Regel Toplagen meiden. „Hier kaufen meist diejenigen, die an eine spätere Eigennutzung denken“, weiß Hirsch. Wobei der Begriff Toplage zunehmend relativ werde: „Die Bezirke werden immer unwichtiger, entscheidender wird die Mikrolage“, sagt Hirsch.
Und noch einen Trend registriert die Expertin: Die Anlagewohnungen werden immer kleiner. Hatte die durchschnittliche Vorsorgewohnung vor etwa zehn Jahren rund 55 Quadratmeter, sind es heute 45. Und selbst 35 Quadratmeter sind kein No-go mehr. Erwin Hübl, Chef von Hübl + Partner, registriert diese Entwicklung mit Sorge und bezeichnet den Trend als gesellschaftlichen Rückschritt: „Das ist eine Wohlstandsdemontage. In den 1990er-Jahren sind mit öffentlichen Fördermitteln Kleinwohnungen zusammengelegt worden, und jetzt bauen wir sie wieder“, kritisiert Hübl. Der Grund für diese Entwicklung liegt für ihn vor allem in den exorbitanten Grundstückspreisen. Dabei gebe es in Wien ausreichend Potenzial: „Die Stadt sitzt auf genügend Flächen“, sagt Hübl. Die lang dauernden Widmungsverfahren würden die Situation verschärfen. Die Folge: „Die Fluktuation wird deutlich höher sein als in größeren Wohnungen“, glaubt Hübl.
Käufer von Vorsorgewohnungen sollten sich bewusst sein, dass die Wohnung verwaltet werden muss. Nicht nur die Vorschreibung von Miete und Betriebskosten sowie die Indexierung, auch Ansprechpartner bei Reparaturen oder Notfällen wie etwa Wasserrohrbrüchen müssen gewährleistet sein. „Wer das nicht tun will, sollte die Verwaltung auslagern, auch wenn es kostet“, rät Bauernfeind.
AUSGEWÄHLTE PROJEKTE
•Auf dem ehemaligen Schwedenbomben-Fabriksareal errichtet die Süba Bau und Baubetreuung 114 Vorsorge- und Eigentumswohnungen.
•In unmittelbarer U1-Nähe (Donaufelder Straße 255) bauen Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH und Breiteneder Immobilien 46 Vorsorgewohnungen.
•144 „City Apartments“ (frei finanzierte Eigentums- und Vorsorgewohnungen) errichtet die Buwog Group in der Rechten Wienzeile 229.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 11.03.2017)