Anleger kaufen zunehmend Wohnungen, um sie über Sharing-Plattformen zu vermieten. Das bringt oft eine höhere Rendite als die klassische Vermietung, birgt aber Risiken.
Privatpersonen, die aus den verschiedensten Gründen – etwa wegen eines Urlaubs, eines beruflichen Engagements oder eines Bildungsaufenthalts im Ausland – ihre Wohnung für einen begrenzten Zeitraum nicht benötigen, vermieten diese an andere Personen weiter – so die ursprüngliche Idee hinter Online-Vermittlungsplattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats. Diese Idee hat sich in den vergangenen Jahren weiterentwickelt. Längst bieten auf den Plattformen auch Investoren und Beherbergungsbetriebe zeitlich begrenzte Bleiben an.
Daten zur Potenzialanalyse
„Rund zwei Drittel der angebotenen Objekte sind heute ,Profis‘ zuzuordnen“, weiß Georg Spiegelfeld, Präsident des Vereins Immobilienring IR Österreich. Als Beleg zitiert er eine vom IR in Auftrag gegebene und von der Kommunikationsberatung Bauen Wohnen Immobilien durchgeführte Studie. Einen maßgeblichen Grund hierfür orten die Studienautoren in speziellen Plattformen, die Immobilieninvestoren umfangreiches Datenmaterial zur Verfügung stellen und ihnen so helfen, das Potenzial der Kurzzeitvermietung auszuloten. Zu diesen gehört etwa Airdna (für „Airbnb Data & Analytics), hinter der – wie es der Name schon nahelegt – Airbnb steckt. Hier bekommen Interessenten für einen monatlichen Beitrag Zugang zu Daten wie beispielsweise über den zu erwartenden Jahresertrag, die Auslastung, die Entwicklung der vergangenen Jahre oder darüber, mit welcher Performance im kommenden Jahr zu rechnen ist. „Und das zu jeder Wohnung, die aktuell auf der Sharing-Plattform gelistet ist“, erläutert Spiegelfeld.
Diese Entwicklung blieb auch ÖRAG-Vorstand Johannes Endl nicht verborgen: „Wir bemerken eine starke Nachfrage nach Wohnungen, die sich für die Kurzzeitvermietung eignen“, berichtet der Experte. Wer nämlich in den vergangenen Jahren Wohnungen über Community-Portale wie Airbnb vermietet hat, sei damit in der Regel gut gefahren. „Oft ist die Ertragssituation sehr viel attraktiver als bei der Langzeitvermietung.“ Tatsächlich sprechen die auf den einschlägigen Plattformen zur Verfügung gestellten Zahlen für sich: Laut Airdna liegt die monatliche Umsatzprognose bei der Kurzzeitvermietung einer Wohnung in Salzburg bei 1800 Euro. Wien, Innsbruck und Bregenz folgen mit jeweils rund 1200 Euro. Und die Prognosen für die Entwicklung der Vermietungsleistung können sich ebenfalls sehen lassen. Für Innsbruck wird etwa im kommenden Jahr ein Plus von 200 Prozent erwartet. In Klagenfurt, Linz und Graz sind es 160, 130 und 120 Prozent, in Wien und Salzburg 70 Prozent.
Rechtliche Fragestellungen
Allerdings seien sich viele Investoren über den Aufwand, der mit der Kurzzeitvermietung verbunden ist, nicht im Klaren, warnt Endl. Berücksichtigt werden müssten unter anderem die Kosten für Reinigung und Instandhaltung, ebenso wie der Zeitaufwand für die Schlüsselübergabe. Hinzu komme noch die Ortstaxe. Auch in rechtlicher Hinsicht gilt es Einiges zu bedenken. „In normalen Wohnungseigentumshäusern ist die gewerbliche Nutzung von Wohnungen – sprich die Weitervermietung – etwa ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer meist nicht erlaubt“, erläutert der Experte.
Herbert Maier, Geschäftsführer der Plattform Kurzzeitwohnen.com, rät potenziellen Vermietern ebenfalls, sich mit rechtlichen Fragen umfassend auseinanderzusetzen. „Hier gibt es laufend Änderungen und Novellierungen“, sagt er. Dazu gehört etwa die Klärung, ob man eine touristische oder berufliche Kurzzeitvermietung anstrebe. „Damit sind jeweils unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen verbunden.“ Kurzzeitwohnen.com, das sich auf die Nische der Geschäftsreisenden spezialisiert hat und österreichweit 650 Wohnungen anbietet, bietet den Vermietern daher eine spezielle rechtliche Unterstützung an und berät darüber hinaus bei der Frage, welche Preise verlangt werden können. Für Unternehmenskunden werden außerdem spezielle Angebote zusammengestellt und die Anmietungen abgewickelt.
Lage ausschlaggebend
Doch welche Wohnungen eignen sich überhaupt für die Kurzzeitvermietung? Laut Endl sind dies Objekte, die auch auf dem normalen Mietmarkt nachgefragt werden. Zu den wichtigsten Kriterien zählt er eine gute Preis-Größe-Relation, Lage, Infrastruktur und Verkehrsanbindung. „Für eine überwiegend touristische Nutzung bieten sich zentrale Lagen noch stärker an als für die normale Vermietung“, so der Experte. Geschäftsreisende hingegen wollen möglichst nahe an ihrem temporären Arbeitsplatz wohnen, weiß Maier. „Was die Ausstattung betrifft, sind Geschäftsreisenden neben einer schnellen Internetverbindung Küche, Waschmaschine und Verstaumöglichkeiten wichtig“, betont er. Darüber hinaus sollten Reinigungsutensilien verfügbar sein, da die Reinigung großteils von den Mietern selbst erledigt werde. Eine vollständige Möblierung verstehe sich wie bei touristischen Vermietungen von selbst. „Schließlich möchte der Geschäftsreisende so privat wie möglich wohnen“, so Maier.
Info
Laut Analyse der Kommunikationsberatung Bauen Wohnen Immobilien werden zwischen 55 und 75 Prozent der auf Sharing-Plattformen gelisteten Objekte in den österreichischen Landeshauptstädten als ganze Wohnungen angeboten. Gemessen an der Anzahl der Haushalte haben diese Wohnungen in Wien, Salzburg und Innsbruck mittlerweile einen Anteil von je rund 0,7 Prozent, in Bregenz sogar 1,5 Prozent.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 11.11.2017)