Handel: Strukturwandel mit Folgen

Die Geschäftsflächen schrumpfen. Davon betroffen sind Nebenlagen ebenso wie Shoppingcenter mit unzeitgemäßen Strukturen. Gefragt sind neue Konzepte und Mut zur Nische.

Leerstände in Nebenlagen
Leerstände in Nebenlagen
Leerstände in Nebenlagen – (c) Getty Images/iStockphoto (marcduf)

Der Handel steckt in einem tiefgreifenden Strukturwandel. Das ist mittlerweile mit freiem Auge sichtbar, vor allem in weniger stark frequentierten Nebenlagen, wo die Leerstände in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen haben. „Werte von bis zu 25 Prozent“, heißt es in einer aktuellen Studie von Regioplan, „sind mancherorts keine Seltenheit mehr.“ Demnach haben sich die Verkaufsflächen in den vergangenen fünf Jahren um jährlich rund zwei Prozent reduziert, davon ausgenommen waren einzig der Lebensmittel- und der Drogeriehandel. Als Grund wird das veränderte Konsumverhalten angegeben – inzwischen werden knapp 13 Prozent der Konsumausgaben in Österreich online getätigt.

Streng im Blick: Die Frequenz

Wenig bis gar nichts davon spüren hoch frequentierte Lagen wie die Mariahilfer Straße oder die Wiener Spitzenlagen in der Innenstadt. Roman Schwarzenecker von der Beratungsgesellschaft Standort + Markt (S+M) spricht von einer „Konzentrationsbewegung in Richtung Standorte, wo das Massenpublikum zu finden ist“. Ähnliche Tendenzen beobachtet man beim Immobilienberater EHL. Viele Unternehmen würden sich bei ihren Standortentscheidungen viel mehr Zeit lassen als früher, berichtet Mario Schwaiger, verantwortlich für den Bereich Geschäftsflächen. „Besonders internationale Filialisten schauen sich die Passantenfrequenz jetzt ganz genau an, bevor sie eine Entscheidung treffen.“ Andere würden ein neues Konzept erst einmal im Rahmen eines Pop-up-Shops testen, um zu schauen, ob es sich bewährt.

Große Flächen sind teuer und nur schwer mit Personal zu bespielen

Mario Schwaiger, EHL Bereich "Geschäftsflächen"

Die zunehmende Vorsicht bei der Standortwahl findet zudem in den Vertragslaufzeiten ihren Ausdruck: „Mietverträge über zehn Jahre oder mehr werden zur Ausnahme“, sagt Schwaiger. Für Schwarzenecker ist außerdem die Phase der XXL-Flächen vorbei: „In Zeiten des Internethandels und der Multi-Channel-Strategien braucht man diese großen Flächen nicht mehr. Sie sind teuer und nur schwer mit Personal zu bespielen“, lautet sein Fazit. Eher pessimistisch gestimmt sind beide Experten für B- und C-Lagen. „Diese werden vom Strukturwandel künftig noch stärker erfasst werden als schon jetzt“, meint etwa Schwarzenecker. Gegensteuern könne man hier nur mit speziellen Konzepten, bei denen es bereits einige Erfolgsbeispiele gebe. Spontan fällt ihm die Schleifmühlgasse in Wien ein, „ein sehr interessantes Konzept mit Nachhaltigkeitsschwerpunkt und Shops mit künstlerischer Ausrichtung“. Solche Initiativen zur Besetzung einer Nische können in Nebenlagen funktionieren, meint er. „Dafür ist allerdings viel Eigeninitiative, eine enge Zusammenarbeit zwischen den Händlern und eine Unterstützung durch öffentliche Institutionen wie etwa die Wirtschaftskammer erforderlich.“

Der richtige Mix ist alles

Und wie sieht es bei den Shopping-Centern aus? Hier agiere man neuerdings ebenfalls deutlich vorsichtiger, berichtet Schwaiger, auch vonseiten der Vermieter. Man habe nicht mehr nur die allgemeine Frequenz im Blick, sondern außerdem jene der einzelnen Shops. „Es reicht nicht, dass die Miete pünktlich bezahlt wird. Ein gutes Centermanagement wird gemeinsam mit den Mietern alles daran setzen, die Kundenfrequenz zu steigern“, betont der Experte. Diese Beratung, die weit über Schaufenstergestaltung und Ähnliches hinausgehen kann, mache sich jedenfalls bezahlt: „Standort, Architektur oder Parkplätze sind alles wichtige Faktoren. Aber auf Dauer ist es nur der attraktive Mix an zugkräftigen Shops, der ein Center erfolgreich macht.“

Das Columbus Center in Wien Favoriten ist ein aktuelles Beispiel für eine Neupositionierung mit Erhöhung des Gastroanteils.
Das Columbus Center in Wien Favoriten ist ein aktuelles Beispiel für eine Neupositionierung mit Erhöhung des Gastroanteils.
Das Columbus Center in Wien Favoriten ist ein aktuelles Beispiel für eine Neupositionierung mit Erhöhung des Gastroanteils. – EHL

Als mindestens ebenso wichtig werden inzwischen aber Entertainment und Kulinarikangebote angesehen. Eine EHL-Studie nennt als Beispiel das Wiener Auhofcenter, das von den 90.000 m2 Erweiterungsflächen 50 Prozent an Nicht-Einzelhandelsbetriebe vergeben und internationalen Vorbildern folgend einen 2000 m2 großen Indoor-Action-Spielplatz eröffnet hat. Schwarzenecker betrachtet solche Initiativen aber mit einem differenzierten Blick: „Es gibt diesen Trend, aber nicht in dem Ausmaß, wie oft berichtet wird. Mehr als 15 Prozent an Kulinarikflächen findet man in den wenigsten Centern.“ Die Rolle der Entertainment-Angebote werde ebenfalls überschätzt. „In großen, überregionalen Shopping-Centern können solche Konzepte durchaus eine Zugkraft entwickeln, in kleineren, etwa auf Nahversorgung spezialisierten Centern braucht man so etwas hingegen nicht. Dort lautet das Erfolgsrezept eher, auf der ganzen Klaviatur des täglichen Bedarfs zu spielen.“

Mixed Use im Kommen

Große Neueröffnungen sind nach Ansicht der Experten künftig kaum mehr zu erwarten, der Markt sei gesättigt. Statt dessen werde man sich bei bestehenden Centern eher auf Refurbishments und Modernisierungen beschränken.

Kleinere Flächen könnten hingegen bei Neubauten hinzukommen. Die auf Entwicklung und Management von Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Wiener Krocon Holding berät mit ihrer Abteilung Krocon Mixed Use Bauträger und Stadtplaner in Bezug auf Erdgeschoßzonen. „In der Vergangenheit wurde allzu oft gebaut, ohne ausreichend darüber nachzudenken, wie diese nachhaltig vermietbar bleiben. Dann ist auch ein engagierter Makler chancenlos“, erläutert Geschäftsführer Jürgen Bruckner. Er plädiert für einen neuen Zugang: „Schon in der Projektphase muss das Nutzungskonzept berücksichtigen, wie man das Gebäude über den gesamten Lebenszyklus hinweg bespielen kann.“ Mixed Use dürfe nicht bei der Kombination von Büro- und Wohnflächen stehen bleiben, sondern müsse auch andere Möglichkeiten wie Einzelhandel, Gastronomie, Gesundheit oder Dienstleistungen mit einbeziehen.

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