Oberhalb von 3000 Euro zu vermieten ist eine eigene Herausforderung.
Ein rechter Spaß ist es nicht. Und ein gutes Geschäft zumeist auch nicht: Wer im Luxussegment als Vermieter tätig ist, hat es mit höchst anspruchsvoller Kundschaft, ebenso hohen Anschaffungs- und Instandhaltungskosten und vergleichsweise überschaubaren Renditen zu tun. Vor allem dann, wenn er in Österreich sein Glück versucht. „Das ist ein schwieriges Geschäft, und es ist nicht leicht, damit Geld zu verdienen“, weiß Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien. „Zumal die erzielbaren Renditen im internationalen Vergleich sehr bescheiden sind“, fügt Peter Marschall, Inhaber des gleichnamigen Immobilienunternehmens, hinzu.
Der Österreicher kauft lieber
Denn grundsätzlich sei es in Österreich so, dass man lieber kaufe als miete, während es beispielsweise in deutschen Großstädten viel üblicher ist, auch länger teuer zu mieten. „Ich kenne in München Fälle, in denen zehn Jahre lang um 6000 Euro im Monat gemietet wurde“, sagt Müller. In Wien ist das eher die Ausnahme, zumal in Zeiten niedriger Zinsen: „In der Hochzinsphase hat das anders ausgeschaut, da hat man lieber gemietet und das Geld für sich arbeiten lassen, aber diese Zeiten sind vorbei“, sagt Marschall.
Genau wie die Zeiten, in denen Botschaften und internationale Konzerne ihren Führungskräften fast jeden Wohnwunsch gewährten, um sie im Auslandseinsatz in Österreich bei Laune zu halten. „Auch Expats bekommen heute nicht mehr alle Dinge bezahlt“, weiß Margret Funk, Inhaberin von Immobilien Funk. Und die Zeiten, in denen sich Entsendete eine Art Körberlgeld dazuverdienen konnten, weil das Mietbudget so groß war, dass es gar nicht ausgeschöpft werden musste, gehören ebenfalls lang der Vergangenheit an. „Im Gegenteil, heute ist es eher so, dass der Kunde ein Budget von 3000 Euro hat und etwas um 5000 Euro möchte“, weiß Marschall um die Realitäten, „und dann draufzahlen muss.“
Denn die Ansprüche haben sich – anders als die Budgets – keinesfalls verringert, wie die Makler unisono berichten. Ganz im Gegenteil: Wer um 3000 Euro oder mehr mietet, will keine Kompromisse machen und hat exakte Vorstellungen davon, was das Domizil können muss. „Gesucht wird dabei immer ein Gesamtangebot, bei dem natürlich die Lage und die Ausstattung passen müssen, aber auch beispielsweise das Entree und die Terrassen eine große Rolle spielen, da die Wohnungen vielfach auch zum Repräsentieren genutzt werden“, sagt Funk.
Betreuungsintensive Mieter
Und da wolle man eben mit den Gästen vom Wohnraum aus auf die Terrasse treten können und nicht erst noch eine Stiege erklimmen. Da ist ein Vorraum gefragt, in dem die Garderobe abgenommen werden kann „und jede Beengung, jede Art von Schlauchform einfach gar nicht geht“, weiß Funk um die Befindlichkeiten. Außerdem müssen in dieser Kategorie Klimaanlagen, Garagenplätze und modernste Haustechnik vorhanden sein. Und viele, gerade internationale Mieter sind es gewohnt, dass bei hohen Mieten ein hohes Maß an Service inkludiert ist, und erwarten Dienstleistungen wie Conciergeservices, die auf dem heimischen Wohnungsmarkt jedoch nach wie vor eher die Ausnahme als die Regel darstellen. Weshalb sich manch ein Luxusmieter mit seinen Anliegen – das kann auch das Auswechseln einer Glühbirne sein – recht selbstverständlich an seinen Vermieter wendet. „Diese Klientel ist extrem betreuungsintensiv.“ Müller kennt den zusätzlichen Aufwand, der oft mit dem Vermieten hochwertiger Wohnungen einhergeht.
Was das Geschäft für die Vermieter aber besonders kostenintensiv macht, sind die Küchen und Bäder. Denn hier erwartet sich der Luxusmieter eine absolut neuwertige Ausstattung, die alle Stückerln spielt.
Das kann bei viel Platz für eine hochwertige Küche schnell in den sechsstelligen Bereich gehen – und zwar nicht nur alle Jubeljahre, sondern im Zweifelsfall bei jedem Mieterwechsel. „Denn Gebrauchsspuren darf man bei den Küchen keine merken“, sagt Funk. Er kennt die Ansprüche, auf die bei der Suche nach neuen Mietern eingegangen werden muss.
Häufige Wechsel
Und in diese Situation kommt man als Vermieter häufig, „denn die meisten Wohnungen werden nur befristet für drei bis fünf Jahre gemietet“, so Marschall – viele Expats werden nur für diese Zeiträume entsendet. Spätestens alle sieben Jahre muss dann „alles außer der Kubatur“, wie es Müller auf den Punkt bringt, komplett erneuert werden, wenn man keine massiven Einbußen riskieren will.
Von Details wie neuen Bepflanzungen für die Dachterrasse, weil der Vormieter wahlweise nicht mit dem grünen Daumen oder dem Willen zu gießen gesegnet war, ganz zu schweigen. Investiert man hier nicht, hat das einschneidende Konsequenzen: „Es ist nicht so, dass man dann halt statt 3500 nur 3000 Euro für die Wohnung bekommt, sondern dass sie über Monate leer steht“, zeigt Müller die Konsequenzen auf.
Plafond bei 30 Euro erreicht
Und das führt bei den Preisen für luxuriöse Mietwohnungen in Wien zu ordentlichen Verlusten. Denn ab einer Größe von über 130 Quadratmetern unterliegen auch Altbauwohnungen in Wien keinem Richtwertmietzins mehr, „da darf man ordentlich verlangen“, so der Makler.
Zumindest, solang sich ein Mieter findet, der diese Summen bezahlt. Realistisch seien laut Müller für den ersten Bezirk 15 bis 20 Euro auf den Quadratmeter, in den Bezirken zwei bis neun müsse man mit 13 bis 18 Euro rechnen. „Der Plafond ist aber auch bei absoluten Luxusobjekten bei 25, ganz selten 30 Euro erreicht“, nennt Marschall die Grenzen.
Villen im 19. Bezirk seien im Vergleich zu früher inzwischen verhältnismäßig günstig zu haben, erklärt der Makler. „Da beginnen die Preise jetzt bereits bei Nettomieten von 4500 bis 5000 Euro; ganz große Objekte liegen bei 8000 bis 10.000 Euro“, sagt Marschall. „Die hätten vor ein paar Jahren noch 15.000 Euro gekostet.“ Preise, die sich heute aber kaum mehr erzielen lassen: Bereits „ab 3000 Euro pro Monat wird die Luft ganz dünn“, sagt Funk, wissend, welche Summen die Mieter bereit sind auszugeben. Und Auswahl haben sie ja derzeit genug. (sma)
Luxus auf Zeit
Das Vermieten von hochwertigen Luxuswohnungen birgt in Zeiten niedriger Zinsen und sparsamer Konzerne so seine Herausforderungen. Denn die Ortsansässigen kaufen eher – und die Budgets zur Unterbringung temporär Entsendeter sind längst nicht mehr so großzügig wie einst. Wohnungen und Häuser jenseits der 3000-Euro-Grenze müssen deshalb alle Stückerln spielen – und das alle paar Jahre für jeden Mieter aufs Neue.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 23.06.2018)