Venedig: Wohnen wie die Dogen

Trotz Untergangsszenarien und 30.000 Euro Quadratmeterpreis ist die Lagunenstadt bei Immobilienkäufern en vogue.

(c) Matthias Eberhart

Den Canale Grande vor der Haustür oder die Rialtobrücke im Blick – Wünsche wie diese lassen sich in Venedig durchaus erfüllen. Wer eine Wohnung, ein Penthouse oder gar einen Palazzo in der Lagunenstadt sein Eigen nennen will, benötigt allerdings eine prall gefüllte Brieftasche. Denn die Immobilienpreise sind alles andere als günstig. „Die Quadratmeter-
preise für vernünftige Immobilien beginnen bei 10.000 Euro", weiß Thomas Hopfgartner, Geschäftsführer des Premiumimmobiliendienstleisters Living de Luxe Real Estate. Große Terrassen und weitere Annehmlichkeiten lassen die Preise aber rasch weiter nach oben klettern – und zwar auf 20.000 bis 30.000 Euro pro Quadratmeter.

Im Idealfall mit Ausblick. Die Interessenten lassen sich davon nicht abschrecken. „Die Nachfrage ist sehr stark, Venedig ist einfach en vogue", sagt Hopfgartner, der auch auf dem Immobilienmarkt der Serenissima präsent ist. Heiß begehrt sind beispielsweise Wohnungen um die 120 bis 150 Quadratmeter, im Idealfall mit Terrasse und Ausblick, wie etwa auf den Canale Grande. Entlang diesem liegen auch drei der beliebtesten Viertel, nämlich Dorsoduro, San Polo und San Marco. Aber auch der Lido ist ein begehrtes Pflaster.

Daher ist es kein Wunder, dass immer mehr Immobilien den Eigentümer wechseln. Dem deutschen Luxusimmobilienmakler Engel & Völkers zufolge ist 2018 die Zahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 Prozent gestiegen. Getragen wird die Nachfrage primär von der internationalen Klientel: So entfallen laut Engel & Völkers rund 70 Prozent der Immobilienkäufe auf Kunden aus dem Ausland. Briten und Franzosen, aber auch Österreicher und Deutsche reihen sich zunehmend unter die Immobilienbesitzer, die einen Erst-, meist aber einen Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlage in der Serenissima erwerben. Der Schlüssel zu „so manchem Palazzo geht aber auch nach China oder in die USA", erzählt der Living-de-Luxe-Chef. Vor allem Wohnungen sind derzeit in Venedig am Markt, sie machen, so Hopfgartner, rund 85 Prozent des Marktes aus. Aber auch Häuser und der eine oder andere Palazzo sind durchaus zu haben.

Trennungsschmerz. Dass sich so mancher davon trennt, ist nach wie vor der Wirtschaftslage in Italien zuzuschreiben. Doch es gibt noch andere Gründe. „Der eine oder andere Eigentümer macht sich Sorgen um die Zukunft der Stadt und verkauft daher lieber, als möglicherweise noch zu investieren", sagt Max Huber vom gleichnamigen Immobilienbüro. Nicht nur die Touristenströme bereiten den Immobilieneigentümern dabei Kopfzerbrechen. Er werde sowohl von Verkäufern als auch Käufern immer wieder mit Befürchtungen konfrontiert, dass der Klimawandel möglicherweise zum Ansteigen des Wasserspiegels führen und dadurch die Qualität des Mauerwerks beeinträchtigt werden könnte, erzählt Huber. Eine Befürchtung, die nicht ganz von der Hand zu weisen ist: Zum einen gibt der Untergrund zwei Millimeter pro Jahr nach. Zum anderen prophezeien Forscher, dass die Hochwasserphasen angesichts des steigenden Meeresspiegels deutlich zunehmen werden.

Für Verunsicherung sorge, so Huber, aber auch eine mögliche Verschärfung der Regulative der Denkmalschutzbehörde, die zu weiteren Investitionen führen könnte. Daneben würden im Raum stehende Steuererhöhungen dazu beitragen, dass Investments am italienischen Immobilienmarkt derzeit seiner Empfindung nach kritischer gesehen werden, so Huber. Angesichts dessen geht er davon aus, dass sich die Nachfrage nach Immobilien in Venedig abschwächen werde.

Für die Einheimischen ist das allerdings zu spät. Seit Jahrzehnten verlassen immer mehr Venezianer die Lagunenstadt und siedeln sich am Festland, etwa in Mestre, an. Zählte Venedig in den 60er-Jahren noch rund 170.000 Einwohner, sind es heute um die 50.000, Tendenz sinkend. Etwa die Hälfte der noch in der Lagune lebenden Venezianer ist älter als 60 Jahre. Der Exodus aus Venedig hat vor allem einen Grund: Die Einheimischen können sich die Immobilienpreise schon lang nicht mehr leisten. Und zwar nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Mieten. Denn immer weniger Wohnungen landen auf dem „normalen" Mietmarkt, sondern werden über diverse Agenturen oder Internetbörsen kurzfristig und für die Eigentümer wesentlich lukrativer an Touristen vermietet.

Und davon gibt es mehr als genug: Schätzungen gehen davon aus, dass zwischen 25 und 30 Millionen Gäste pro Jahr die Serenissima stürmen. Seit Jahren versucht die Stadtregierung den Overtourism mit verschiedenen Maßnahmen zu stoppen: etwa mit Drehkreuzen und jetzt mit einer Gebühr für Tagestouristen. Drei Euro pro Tag sollen diese ab Mai zahlen, ab 2020 soll sie auf sechs und schließlich auf zehn Euro steigen. Diese Einnahmen sollen vor allem in die Instandhaltung und Reinigung der Stadt fließen.

Zu Randzeiten schön. Die hohen Immobilienpreise sind allerdings nicht das Einzige, das die Venezianer beklagen. Ihnen fehlt es mittlerweile vielfach auch an der Infrastruktur – Schulen wurden aus Mangel an Schülern geschlossen, Geschäfte, um den täglichen Bedarf zu decken oder Handwerksbetriebe sind, wenn überhaupt, nur nach längerem Suchen zu finden.

Während Huber davon ausgeht, dass die stetige Zunahme der Touristenströme nicht nur den Einheimischen, sondern auch potenziellen Zuzüglern die Lust an Venedig nehmen wird, ist Hopfgartner anderer Ansicht. „Erstens muss man ja nicht während der Hauptsaison dort sein, Venedig ist gerade zu den Randzeiten wunderschön", sagt der Luxusmakler. Und wer eine Wohnung sein Eigen nenne, könne den Touristenströmen aus dem Weg gehen. Er sei überzeugt davon, dass die Stadt immer ihre Liebhaber finde: Dafür würden Kultur, Kulinarik und das – im Vergleich zu Großbritannien oder Österreich – mildere Klima sorgen.

Venedig in Zahlen

Wussten Sie, dass . . .

… der 25. April 421 als Tag der Gründung von Venedig gilt?

… die Lagunenstadt auf rund 120 Inseln errichtet wurde?

… im 15. Jahrhundert rund 200.000 Menschen in Venedig wohnten?

… die Fläche Venedigs rund 414,6 Quadratkilometer beträgt?

… es in Venedig mehr als 400 Brücken gibt?

… der Canale Grande knapp vier Kilometer lang und zwischen 30 und 70 Meter breit ist?

… es in Venedig mehr als 150 Kanäle gibt?

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