Der nachträgliche An- und Ausbau einer Dachterrasse wird durch die Novelle der Bauordnung einfacher. Die baulichen Auflagen und Kosten sind aber hoch.
Dass Dachterrassen nachträglich errichtet werden, ist eher die Ausnahme als die Regel, kommt aber immer wieder vor. Zum Beispiel, wenn sich die Nutzungsart des Bestandsgebäudes ändert – etwa wenn ein nicht mehr effizientes Bürohaus aus den Siebzigern und Achtzigern zu Wohnzwecken umgewandelt wird. „Hier werden eventuell davor liegende Flachdächer in Dachterrassen umgebaut“, erklärt Architekt Gerhard Binder von t-hoch-n. Auch bei alten, sehr einfach ausgeführten Dachateliers aus den 1920er- und 1930er-Jahren entscheiden sich Eigentümer manchmal dazu, diese Flächen für eine Terrasse zu nützen. Durch die kürzliche Novellierung der Bauordnung bieten sich Bauherren jetzt noch mehr Möglichkeiten zum Um- und Zubau ganz oben: „Nun ist es erlaubt, in der dritten Dachgeschoßebene eine Terrasse auszubilden“, erläutert Binder.
So oder so: Wann immer es die baulichen Gegebenheiten erlauben, sie mit einer Freifläche nachzurüsten, sollten Eigentümer und Entwickler diese nutzen. Denn: „Dachwohnungen ohne Terrasse akzeptieren die Leute nicht“, meint Klaus Pfoser, Geschäftsführer der Res Immobilienverwaltung über die gewachsenen Bedürfnisse von potenziellen Käufern oder Mietern.
Neue Ausbaumöglichkeiten
„So wünschenswert es sein mag, im Sommer oder zu Silvester eine Terrasse zu haben, in der Praxis ist es sehr oft ein langer und kostspieliger Weg, sie tatsächlich zu verwirklichen“, gibt Karl Binder, Rechtsanwalt bei Wolf Theiss zu bedenken. Was er anspricht, ist die Tatsache, dass für die Realisierung eines Terrassenprojekts eine Baugenehmigung notwendig ist. Dafür sind wiederum die Pläne des Bauvorhabens mit den Unterschriften aller Miteigentümer nötig.
Weiters braucht es einen statischen Nachweis sowie einen Nachweis, dass die Vorgaben des Brandschutzes und der Bauphysik eingehalten werden. Auch in gestalterischer Hinsicht muss es eine positive Stellungnahme der für Architektur und Stadtgestaltung zuständigen MA 19 geben.
Am einfachsten ist laut Rechtsanwalt Binder der Dachterrassenbau für einen Alleineigentümer der betreffenden Immobilie. Ist dies nicht der Fall, schaut die Lage deutlich schwieriger aus: „Greift man allgemeine Teile einer Liegenschaft an – wie das Dach oder tragende Wände – benötigt man die Zustimmung der übrigen Miteigentümer“, erklärt er. Um diese zu bekommen, ist oft mühsames Klinkenputzen der einzige Weg. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwar gewisse Ausnahmen, innerhalb derer man die fehlende Zustimmung gerichtlich „ersetzen“ lassen kann, die nachträgliche Errichtung einer Dachterrasse gehört jedoch nicht ausdrücklich dazu.
Nicht jedes Dach geeignet
„Eine ganz wesentliche Frage ist, ob ein Bau überhaupt statisch möglich ist“, meint der auf Dachgeschoßausbauten spezialisierte Architekt Binder. Denn nicht jede Dachkonstruktion eignet sich für die Nutzung als Dachterrasse. Während es bei Gründerzeithäusern vereinzelt Dachgeschoßnutzungen gab, sind flachgeneigte Dächer meist nicht für eine Terrassennutzung dimensioniert. Bei frühen Industriegebäuden allerdings wurden sehr starke Profile verwendet, was eine nachträgliche Nutzung ohne zusätzlichen Aufwand möglich macht.
Ist einmal der geplante Bau in rechtlicher und statischer Hinsicht genehmigt beziehungsweise machbar, geht es um die Details. Dazu gehört zum Beispiel die Frage, wie man zur Dachterrasse gelangt. Eben über die Wohnung? Oder muss dafür eine Treppe errichtet werden? Ein wichtiger Punkt ist auch das Geländer, das sicher ausgeführt werden muss, damit sich mehrere Menschen gleichzeitig darauf stützen können. „Hier kann etwa ein Stahlstabgeländer oder Sicherheitsglas verwendet werden“, so Architekt Binder. Letzteres sei aber sehr teuer.
Wie viel kostet es, eine Dachterrasse zu realisieren? Laut Architekt Binder muss man im einfachsten Fall mit einigen hundert Euro pro Quadratmeter rechnen. Manchmal können aber auch Kosten von 1000 Euro pro Quadratmeter oder mehr anfallen – etwa wenn man einen Kranwagen benötigt, der pro Stunde um die 170 Euro kostet. „Für einen Tag muss man mit rund 2000 Euro rechnen“, sagt er.
Man muss sich insgesamt darüber im Klaren sein, dass die Kosten stark von der Größe der Dachterrasse abhängen. „Eine sehr kleine Terrasse ist etwas teurer zu bauen als eine größere, weil dafür meist gleich viele Anschlusspunkte notwendig sind“, so der Architekt.