Mietrecht: Der Hund liegt im Detail

OGH-Entscheidung: Muss ein Mieter die Wohnung ausmalen? Darf er ein Haustierverbot ignorieren? Und wie hoch darf die Miete sein? Mieten wird zur juristischen Fachsimpelei.

(c) APA (DPA)

Astronomisch hohe Mieten und Wohnungspreise treiben immer mehr Bewohner in ein Leben in Kellern, hieß es in einer Aussendung am Donnerstag. Gemeint ist nicht die Wohnsituation in Wien, sondern jene in Paris. Wien ist meilenweit von der Flucht ins Souterrain entfernt. Dennoch warnte die Arbeiterkammer Wien – ebenfalls am Donnerstag – vor zu hohen Mieten. Regelmäßig werde der gesetzliche Richtwert überschritten.

So auch in 150 überprüften Mietverträgen, welche die AK-Wien vor Gericht brachte. Die Miete war stets höher als der Richtwert, der im Altbau als Zinsobergrenze gilt. 4,91 Euro pro Quadratmeter sind für eine voll ausgestattete Wohnung erlaubt. Eine „normale“ Garçonnière dürfte samt Betriebskosten nicht mehr als 200 Euro kosten. „So eine Wohnung finden Sie am Markt nicht“, weiß auch Nadja Shah von der Mietervereinigung.

 

Wiener Mieten, künstlich billig

Der Markt erlaubt schließlich mindestens 300 Euro für eine kleine Wohnung, doch hier liegt das Problem: Ob die Miete gerechtfertigt ist, kann der Mieter nicht wissen. Schließlich darf der Vermieter „Zuschläge“ verrechnen und muss diese nicht im Mietvertrag erläutern, kritisiert Shah. „Die Intransparenz ist sicher nicht unproblematisch“, sagt auch Mietrechtsexperte Christoph Kothbauer.

Doch der Grund des Übels sei ein anderer: „In Wien ist der Richtwert künstlich niedrig gehalten, kein Wunder, dass gerade hier die Begrenzung öfter überschritten wird“, meint Kothbauer. Zum Vergleich: In der Steiermark dürfen 6,76 Euro verlangt werden, in Vorarlberg 7,53 Euro pro Quadratmeter. Der Wiener Richtwert von 4,91 Euro wurde de facto 1994 politisch festgelegt. Mieten soll billig sein.

 

Tierverbot aufgehoben, aber...

Nicht nur die Miethöhe ist unklar und hängt von einem Geflecht an Zu- und Abschlägen ab, die im Einzelfall bis in die zweite Instanz vor Gericht ausgetragen wird. Auch die übrigen Nebengeräusche bei einem Mietverhältnis werfen Fragen auf.

„Tierfreunde atmen auf“, stand in den Boulevard-Schlagzeilen vergangener Woche schwarz auf weiß geschrieben – dabei hätte die Schriftfarbe grau sein sollen. „Dass nun generell Haustiere einziehen dürfen, stimmt nicht“, korrigiert Shah die anfängliche Euphorie etwas vorsichtig. Der Oberste Gerichtshof (OGH) brachte mehrere Phrasen in Standardmietverträgen zu Fall. „Haustiere sind verboten“, ist einer der Sätze, die dem Mieter nicht aufgetischt werden dürfen. Schließlich kann niemandem ein Meerschweinchen verboten werden – und so ist ein generelles Tierverbot ungültig, weil zu unpräzise. Paradoxerweise dürfte nun sogar ein Hund einziehen.

Ganz sicher ist dies aber nicht, sagt Kothbauer. Schließlich hat der OGH nichts gegen ein Katzen- oder Hundeverbot, zumal der Vermieter ja im Einzelfall eine Katzenallergie haben könnte. Weiterhin kann auch vereinbart werden, dass die Tierhaltung „nur mit Zustimmung des Vermieters“ geschehen darf.

Was der OGH will: „Man muss präzise sein in der Formulierung“, sagt Shah, „denn wenn die Menschen vereinbaren, was sie wollen, sind sie selten fair.“ So kommt es, dass aus dem Standardmietvertrag auch der Satz fällt, dass die „Reinigung der Wohnung und die Beseitigung geringfügiger Gebrauchsspuren (gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, undichte Armaturen, Syphone und Silikonfugen)“ der Mieter erledigen muss. Ungültig, sagt der OGH, weil mit einer „generellen Erhaltungspflicht“ zitiert: Bei Klauselentscheidungen werden Absätze gänzlich gestrichen, wenn sie auch nur Teile enthalten, die unwirksam sind.

„Vermieter wissen nicht mehr, was sie überhaupt rechtswirksam vereinbaren können“, kritisiert Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI (Verband der Immobilientreuhänder). Bisher galt für Holzapfel: Ernste Schäden des Hauses repariert der Hausherr, Kleinreparaturen in der Wohnung erledigt der Mieter. „Nun haben wir eine Pattsituation, keiner weiß, was gilt.“

Tatsächlich ist die Aufgabenverteilung bei der Erhaltungspflicht ziemlich verfahren, bestätigt die Mietervereinigung. Insbesondere beim „Thermenpatt“: Weder der Mieter ist zuständig, seine kaputte Therme zu reparieren, noch der Vermieter. Wurde die Heizung mit vermietet, kann der Mieter aber für die Zeit des Thermendefekts auf Mietzinsminderung klagen.

Was muss ein Mieter nun überhaupt tun, wenn die Klausel nach der „generellen Erhaltungspflicht seiner Wohnung“ aus dem Standardmietvertrag fällt? „Da sind wir bei der Gretchenfrage“, sagt Kothbauer. Der Mieter ist zumindest zum „ordnungsgemäßen Gebrauch“ verpflichtet, sowie zum „Warten (beispielsweise der Therme) und Instandhalten“. Bei der „Wartung“ der Silikonfuge gehen die Meinungen auseinander. Shah meint, der Mieter müsse lediglich den Schaden melden, der Vermieter muss sich kümmern. Und die verfärbten Wände? Cuts und Brandflecken müssen natürlich behoben werden, meint Shah, doch verfärbte Schattierungen hinter abgenommenen Bildern nicht.

 

Trick bei der Ausmalpflicht

Ungültig sind Vereinbarungen, nach denen der Mieter eine Wohnung unbedingt nach drei Jahren ausmalen müsse. Und sowohl im Altbau als auch im Neubau. „Man kann jedoch das Ausmalen von der Miete abziehen“, meint Kothbauer. Würde das Ausmalen 1000 Euro kosten, könnte man diesen Betrag leicht auf zum Beispiel drei Jahre aufteilen. Pro Monat würde die Miete eben um 30 Euro günstiger sein. Gevifte Vermieter könnten solcherart im Neubau einfach die Miete um diesen Betrag höher ansetzen und die Ausmalverpflichtung wäre gültig. „Aber es darf keine Augenauswischerei sein“, gibt Kothbauer zu bedenken. Im Altbau müsste man das Geld aber von der Richtwertmiete abziehen.

Womit sich der Kreis schließt: Die niedrige, erlaubte Miethöhe für die Überlassung einer Wohnung steht im Gummiparagraf, während die Pflichten zur deren Erhaltung Ansichtssache sind.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.02.2011)

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