Mit neuen U-Bahnen kommen neue Trendviertel

Entlang der U5 und der verlängerten U1 entstehen neue Inviertel, alte Bürogebäude sollen sich in Wohnungen verwandeln, und die Abstellkammer erlebt eine Renaissance. Die Trends des Wiener Wohnungsmarkts.

(c) Clemens Fabry

Wien. Eine Wiener Immobilienblase gibt es nicht – darüber sind sich die Geschäftsführer der großen privaten Bauträger Buwog und EHL einig. Sie haben gemeinsam den Wiener Wohnungsmarkt analysiert und einen Bericht herausgegeben, der neue Trends auf dem Immobilienmarkt zeigt.

1. Die Planungen für U5, U2 und U1 befeuern den Wohnungsmarkt.

Wo ein neues Trendviertel entsteht, lässt sich auch anhand höherer Immobilienpreise aufgrund höherer Nachfrage ablesen. „Wir beobachten das vor allem entlang der neuen geplanten U-Bahn-Linien U5, U2 und der Verlängerung der U1 in Richtung Oberlaa“, sagt EHL-Geschäftsführerin Sandra Bauernfeind. Demnach soll der zehnte Bezirk der boomende Bezirk schlechthin werden, dort gibt es eine rege Grundstücksaktivität mit deutlich steigenden Preisen. Aber auch Bezirke wie Hernals oder Wieden erfreuen sich einer gesteigerten Nachfrage.

2. Mieten und Kaufpreise steigen weiter, weil zu wenig gebaut wird.

„Die Nachfrage ist noch immer deutlich über dem Angebot, und es wird nach wie vor viel zu wenig gebaut“, sagt Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler. Das werde Preise für Miete und Eigentum noch weiter in die Höhe treiben – vor allem bei Letzterem. 2016 stiegen Mieten im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 1,2 Prozent, die Kaufpreise um 2,75 bis 3,75 Prozent. Laut Analysen der Experten sind vergangenes Jahr rund 7500 Wohnungen fertiggestellt worden – die Stadt spricht von mehr als 10.000 Einheiten.

3. Da die Preise steigen, werden die Wohnungen wieder kleiner.

Miete und Eigentum werden teurer, gleichzeitig nimmt die finanzielle Leistungsfähigkeit der Wohnungssuchenden ab. Die Reallöhne sinken. Das führt dazu, dass die höheren Quadratmeterpreise durch weitere Abstriche bei den Wohnungsgrößen kompensiert werden. „Einzimmerwohnungen sind heute 30 Quadratmeter groß, vor vier bis fünf Jahren waren es noch 35 bis 40 Quadratmeter“, sagt Bauernfeind. Da die Wohnungen kleiner werden, geht der Trend in Richtung Nebenflächen. So werden wieder mehr Wohnungen mit Kellern, Abstellkammern oder gemeinsamem Stauraum auf dem Gang errichtet.

4. Alte Bürogebäude sollen zu Wohnungen umgebaut werden.

Wien braucht mehr Wohnungen – der Platz dafür ist aber begrenzt. Es gibt kaum noch Grundstücke, und wenn, dann sind sie sehr teuer. Verdichtung in die Höhe durch Dachaus- oder -aufbauten sind aufgrund verschärfter Erdbebennormen nur begrenzt möglich. „Darum geht der Trend dahin, alte Bürogebäude zu Wohnhäusern umzubauen“, sagt Bauernfeind. „Denn von ihnen haben wir mehr als genug.“ Diese Gebäude seien auch aufgrund hoher Räume und flexibler Grundrisse gut für Umnutzungen geeignet. Gemeinsam mit der Stadt seien schon einige Projekte in Vorbereitung.

5. Vorsorgewohnungen werden nicht mehr im Zentrum gekauft.

Der Trend zu Vorsorgewohnungen flaut merklich ab. Anlegerwohnungen werden außerdem verstärkt außerhalb des Gürtels gekauft – und nicht mehr so wie bisher in innerstädtischen Lagen oder im Zentrum.

6. Russen interessieren sich weniger für Wiens Immobilienmarkt.

„Noch vor ein paar Jahren gab es großes Interesse von Käufern aus Ländern wie Kasachstan, Russland und der Ukraine“, sagt Holler. Luxuswohnungen im ersten Bezirk seien ohne Besichtigungen gekauft worden – das sei nun aber vorbei. Ein möglicher Grund: Die Preise für Luxuswohnungen haben sich laut den Experten in den vergangenen zehn Jahren verdreifacht. (ath)

("Die Presse", Print-Ausgabe, 08.03.2017)

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