Facility-Management: An der richtigen Stelle investieren

Facility-Management macht es möglich, auch alten Bestand effizient zu bewirtschaften. Doch wie wirtschaftet man mit den alten Gebäuden am besten? Über sinnvolle Maßnahmen, Strategien und Unternehmensziele.

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In die Jahre gekommen sind viele Immobilien, der Markt ist von problembehafteten Bestandsobjekten geprägt. Neubauten machen letztendlich nur rund 0,5 Prozent des gesamten Marktes in Europa aus. Doch wie wirtschaftet man mit den alten Gebäuden am besten?

„Refurbishment und Relaunch“ heißt die Zukunft, so Gerhard Schenk, Managing Director von HSG Zander Austria. Laut einer Studie der Union Investment richtet sich der Fokus der Investoren neben der Neuentwicklung nachhaltiger Gebäude zunehmend auf die Sanierung des Bestandes: 55 Prozent der Investoren wollen laut der Studie in den nächsten zwölf Monaten ihren Immobilienbestand unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten optimieren.

 

Dialog gesucht

Ein frommer Wunsch vielleicht, denn die Bestandsobjekte „werden immer noch sehr stiefmütterlich behandelt“, bemängelt Michael Moshammer, Geschäftsführer IFM der Rustler Gruppe. Auch Schenk sieht hier wenig Initiative, denn aus seiner Sicht findet der Dialog noch nicht statt. Für ihn müssten die Eigentümer von Immobilien mehr Engagement zeigen. Und beweisen, dass sie auch tatsächlich gewillt sind, die Immobilien kostengünstig zu bewirtschaften. Damit könne man auch den Mieter im Objekt halten.

Für Gerhard Haumer, First-Facility-Geschäftsführer, ist „eine partnerschaftliche Zusammenarbeit unerlässlich. Gegenseitiges Verständnis und gemeinsame Ziele sind die Basis dafür.“ Für ihn ist es auch wichtig, dass sich der Kunde auf den Facility-Manager verlassen kann: Er soll die Gewissheit haben, dass, wenn etwas nicht funktioniert, durch persönliches Engagement rasch effektive Korrekturmaßnahmen durchgeführt werden. Fließende Kommunikation kann helfen, Kosten zu sparen.

 

Know-how in der Planung

Für Moshammer sind die Investitionen, die getätigt werden müssen, im Vergleich zu dem Erfolg, den sie letztendlich bringen, oftmals gering: „Es muss nicht jede Anlage teuer sein. Neue technische Geräte können sparen helfen. Man braucht nur Leute, die darüber nachdenken, wie man es besser machen kann als bisher.“ Das Know-how stecke in der Planung, Letztere ist aber zu oft vernachlässigt und Investitionen werden an den falschen Stellen getätigt. Wenn Entscheidungen getroffen werden, die keinen Vorteil für das Haus bringen, aber Kosten von 100.000 Euro pro Jahr verursachen, dann sei das natürlich nicht sinnvoll, so Schenk. Der Alltag sei immer noch voll von diesen Beispielen. So kann es passieren, dass nur ausgemalt wird, statt sinnvollerweise eine weitere Rolltreppe zu installieren. Investitionen zahlen sich aus, vorausgesetzt, man weiß wo.

Ein wesentlicher Aspekt ist für den TU-Professor Alexander Redlein die „strategische Ebene“. Wichtig sei es, vor allem mit den Verantwortlichen in den jeweiligen Firmen die Ziele im Unternehmen zu klären, damit der Facility-Manager einen Überblick über den benötigten Bedarf an Flächen bekommt und entsprechend agieren kann.

Redlein: „Es geht darum, dass man sich im Unternehmen intern überlegt, wie viel man für die Immobilie tatsächlich ausgibt und ausgeben will, ob die bestehenden Flächen überhaupt notwendig sind und mit den Zukunftsplänen der Firma übereinstimmen.“

Speziell jetzt, in Zeiten, in denen die Wirtschaft schnellen Veränderungen unterworfen ist, stellt das Flächenmanagement einen wesentlichen Bestandteil des Facility-Managements dar. Redlein plädiert dafür, „einen fixen Mitarbeiter im Team oder in der Immobilie verantwortlich zu machen“. Dies ist ein Trend, der derzeit international um sich greift, denn ein fixer Angestellter ist mit dem Unternehmen besser vertraut und kennt Interna besser. Als Manager vergibt er dann die Serviceleistungen nach außen.

 

Internationale Ansprechpartner

Es zeichnet sich auch ab, dass internationale Investoren, deren Immobilien auf mehrere Länder verteilt sind, auch einen internationalen Ansprechpartner wünschen, der länderübergreifend agiert. Er soll ihnen „ein einheitliches Berichts- und Supportingsystem bieten“, so Haumer: „Standardisierte Abläufe in der operativen Abwicklung, die eine vergleichbare Qualität als Grundlage haben.“ Damit lassen sich die Dienstleistungen leichter vergleichbar machen.

Laut der Union-Investment-Studie bleibt es nämlich für Investoren weiterhin schwierig, die Werthaltigkeit von Gebäuden zu beurteilen. Immer mehr von ihnen gehen daher dazu über, Kennzahlen für ihre Bestandsgebäude systematisch zu erheben und damit ihren Bestand nach eigenen Bemessungsgrundlagen zu bewerten. Bemerkenswert, denn laut der Studie sieht bereits jeder Zweite (56 Prozent) das Thema „Nachhaltigkeit“ eng mit der eigenen Wettbewerbsfähigkeit verknüpft.
www.hsgzander.at
www.rustler.eu
www.firstfacility.at

("Die Presse", Print-Ausgabe, 05.03.2011)

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