An ein Scheitern der Buwog-Übernahme durch Vonovia glaubt Fondsmanager Florian Rainer nicht. Insgesamt biete der heimische Immobilienmarkt noch jede Menge Chancen.
Die Presse: Herr Rainer, Montag um 17 Uhr endet die Frist für das Übernahmeangebot von Vonovia für die Buwog, es liegt bei 29,05 Euro je Aktie. Wird das Angebot durchgehen?
Florian Rainer: Ich denke schon. Dazu muss man sich auch die Alternativen für die Buwog-Aktionäre ansehen. Schließlich notierte der Kurs vor dem Angebot deutlich tiefer, bei rund 24,60 Euro. Seit Bekanntgabe des Übernahmeangebots ist er stark gestiegen. Anleger müssten wahrscheinlich mit einem kräftigen Rücksetzer rechnen, falls das Angebot nicht durchgeht.
Was sieht Vonovia an der Buwog, das andere Mitwerber scheinbar nicht erkannt haben?
Die Buwog hat nicht nur sehr gut verwaltete Immobilienbestände, sondern auch ein interessantes Entwicklungsportfolio in Deutschland. Da kann künftig noch einiges an Wert geschaffen werden. Auch lassen sich wohl Synergieeffekte heben. Und Vonovia kann obendrein in Österreich Fuß fassen. Jedenfalls ist Vonovia bereit, deutlich mehr zu bezahlen als den EPRA-NAV, der im Vorjahr mit 24,87 Euro ausgewiesen wurde. (Der EPRA-NAV ist der nach Empfehlungen des europäischen Branchenverbandes EPRA ermittelte Netto-Vermögenswert, Anm.)
Weshalb ist diese internationale Kennzahl für die Immobilienbranche so wichtig?
Grob gesagt gibt sie an, wie viel die Bestände einer Immobilienfirma wert sind. Notiert die Aktie darunter, ist der Wert nicht voll im Aktienkurs enthalten. Und so würde man an die Immobilien günstiger herankommen als über einen Direktkauf auf dem freien Markt.
Der Markt für Wohnimmobilien gilt aber schon als sehr teuer.
Die Mieten, die Vonovia verlangt, sind meines Erachtens nicht überzogen. Vielmehr liegen die Mieten im Schnitt bei rund sechs Euro pro Quadratmeter, und das für Wohnimmobilien in verschiedenen deutschen Ballungszentren.
Zuletzt hat die Immofinanz die geplante Fusion mit der CA Immo auf Eis gelegt. Endgültig?
Die zwei Aktien sind derzeit meine größten Positionen im Wiener Privatbank European Property Fund, da sie beide attraktiv bewertet sind. So rasch wird es jedenfalls nicht zu einer Fusion kommen, obwohl die Immofinanz ihr Russland-Portfolio verkauft hat. Auch haben beide Firmen den Fokus auf Gewerbeimmobilien und sind in Deutschland sowie in der CEE-Region sehr aktiv. Die Immofinanz muss aber effizienter werden. Im Vorjahr ist der NAV sogar gesunken. Währenddessen hat die CA Immo ihre Hausaufgaben längst gemacht.
Obendrein ist die S-Immo an beiden Konzernen beteiligt. Wäre eine Fusion der drei Unternehmen sinnvoll?
Das ist aus heutiger Sicht schwer zu sagen. An der S-Immo ist Investor Ronny Pecik inzwischen größter Einzelaktionär mit einem Anteil von rund 22 Prozent. Und Signa-Chef René Benko hat wiederum eine Option auf diese Anteile. Dabei wurde noch nicht offen kommuniziert, wie die zwei Investoren weiter vorgehen wollen. Jetzt hat auch noch vor Kurzem die S-Immo ihre Beteiligung an der Immofinanz auf 11,82 Prozent aufgestockt, wobei ich annehme, dass es sich nicht nur um ein Finanzinvestment, sondern um eine strategische Beteiligung handelt.
Generell hat die Angst vor steigenden Zinsen die Kurse vieler Immobilienaktien hart getroffen. Geht der Aufschwung zu Ende?
Kursschwankungen wird es auch bei Immobilienaktien immer geben. Angesichts der tiefen Anleiherenditen wurden Immobilieninvestments aufgrund der attraktiven Cashflows von immer mehr Investoren quasi als Anleiheersatz gesehen. Umso größer war die Sorge vieler Anleger, dass sich bei steigenden Zinsen das Blatt wenden könnte. Dabei tun leicht steigende Zinsen den Unternehmen operativ nicht weh. Fundamental ist der Immobilienmarkt intakt.
Und wo sehen Sie in Europa besonders gute Chancen?
Grundsätzlich hinkt der Markt für Gewerbeimmobilien dem Wohnsektor hinterher. Wenn die Wirtschaft wieder wächst, steigen die Preise etwa für Büros und Logistikflächen. Deshalb finde ich den Gewerbesektor derzeit besonders interessant, zumal es unter den Mitbewerbern noch keine derart starke Konzentration gibt. Neben den österreichischen Werten bin ich zum Beispiel in der spanischen Merlin Properties investiert, einem Anbieter von Büroimmobilien. In Frankreich halte ich unter anderem Anteile an Klépierre, dem Betreiber von Einkaufzentren.