In der CEE- und SEE-Region gibt es einiges an Potenzial für österreichische Facility Manager – wenn sie beim Markteintritt richtig vorgehen.
Manchmal muss man als Immobilien-Dienstleister ganz schön weit reisen, wenn ein neuer Markt sondiert werden soll. Viktor Wagner etwa, Geschäftsführer der Reiwag Facility Services GmbH, war Anfang des Jahres in Vietnam, um die Bedingungen für einen etwaigen Einstieg in dem Land zu analysieren. Letztendlich hat er sich dagegen entschieden. „Das ist doch enorm weit entfernt. Ein Engagement wäre deshalb mit sehr hohen Kosten verbunden gewesen“, erklärt er die Gründe.
Viel näher liegen da der CEE- und SEE-Regionen. Wie Wagner, dessen Unternehmen mittlerweile 44 Prozent des Umsatzes im Osten erwirtschaftet, sind auch andere heimische Immobiliendienstleister in der Region aktiv. Die Rustler Gruppe etwa oder die First Facility GmbH.
Bestehendes verbessern
Auch dort habe man die Auswirkungen der Wirtschaftskrise gespürt, sagt Alexander Redlein vom Zentrum für Informations- und Facility Management (IFM) an der TU Wien und Präsident der International Facility Management Association (IFMA). „Projekte wurden gestoppt. Das spüren natürlich auch Immobiliendienstleister.“ Was aber genauso zu bemerken – und positiv für die Branche – ist: Die Eigentümer von Immobilien schicken ihre Objekte zum Teil durch „heftige Optimierungsphasen“, wie Redlein es formuliert. Denn gerade in schlechten Zeiten sei es wesentlich, die Immobilien langfristig gut zu positionieren, um Mieter zu halten und zu binden.
Peter Zipper, Managing Director CEE der Rustler Group International, schlägt in einem Bericht im soeben erschienenen Buch „Rustler 5. Immobilienmanagement“ in dieselbe Kerbe. Für ihn eine wesentliche Entwicklung der letzten Jahre im CEE- und SEE-Raum: Das Verhältnis von Marktmiete und Betriebskosten hat sich verändert – Letztere sind vergleichsweise mehr gestiegen. Lag das Verhältnis im Jahr 2008 bei 5:1 für die Mieten, so steht es nun nur noch 3:1. Die Folge sei, dass die Betriebskosten ganz wesentlich die Entscheidungen der potenziellen Mieter beeinflussen. Daher sei es „wichtig, neben einer erfahrenen, spezialisierten Verwaltung auch ein professionelles Facility Management zu haben. Etwa für die Optimierung der Energiekosten“, so Zipper.
Wagner nennt einen weiteren Grund, warum auch in Krisenzeiten die Bewirtschaftung von Gebäuden wesentlich ist: „Sie ist ein wesentliches Asset, gerade wenn ein Eigentümer neu vermieten oder verkaufen will.“ In Due-Diligence-Prozessen wird die Verwaltung ganz besonders genau unter die Lupe genommen.
Neue Aufträge
Nehmen dann Investoren wieder Geld in die Hand, um Projekte zu entwickeln, sollte es für heimische Immobiliendienstleister ebenfalls neue Aufträge geben. Denn „es besteht noch immer großer Aufholbedarf an Flächen. Es war vieles im Aufbau, als die Krise kam“, sagt Redlein über die Märkte in der Region. Was außerdem dafür sorgen könnte, dass mehr an externe, westliche Unternehmen vergeben wird: „Wenn die – derzeit in einigen Ländern noch recht niedrigen Löhne – steigen, bestehen gute Chancen, dass auch vermehrt moderne Technologien beim Facility Management nachgefragt werden“, erklärt der Experte. Ein weiterer wesentlicher Punkt, der für den CEE- und SEE-Raum spricht: Die Märkte sind noch offener als hier. „Es gibt nicht so viele Platzhirsche.“
Partner involvieren
Mit welchen Strategien fassen Firmen am besten im Osten Fuß? Für Wagner haben sich bislang Joint Ventures oder andere Kooperationen mit lokalen Partner besonders bewährt. „Einfach zu kommen und alles besser zu wissen als die lokalen Player, das geht nicht“, bestätigt Redlein, der auch Veranstaltungen und Seminare mit Fachleuten vor Ort organisiert. Sinnvoll sei es vielmehr, auf Partnerschaften zu setzen oder aber in die Geschäftsführung Mitarbeiter aus den jeweiligen Ländern einzubinden.
Ob und wie man sich in neuen Märkten engagiert, hängt für Wagner auch von Kriterien in den Ländern selbst ab. „Natürlich muss eine gewisse Größe gegeben sein. Es braucht große Städte mit vielen Menschen und vielen Gebäuden.“ Aber auch rechtliche Faktoren spielen bei der Entscheidung mit. Zum Beispiel sei wesentlich, ob ausländische Investoren vor dem Gesetz gleich behandelt werden wie inländische. „Außerdem muss man die Lage dahingehend prüfen, ob die Rechte nicht nur existieren, sondern ob man sie auch durchsetzen kann“, berichtet Wagner.“
("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.06.2010)