Anleger treiben die Preise bei kleinen, innerstädtischen Wohnungen in die Höhe. Doch wechseln weniger Zinshäuser den Eigentümer.
Der Trend, dass Anleger scharenweise ihr Geld in Immobilien bunkern, hat sich heuer nicht nur fortgesetzt, sondern zugespitzt. „Wer eine Wiener Wohnung in guter Lage kaufen will, muss dafür nicht selten um zehn bis 15 Prozent mehr ausgeben als vor einem Jahr“, meint die Immobilienmaklerin Margret Funk. Nachdem die Wohnungspreise bereits in den vergangenen Jahren in die Höhe geschnellt waren, hatten die Experten für heuer mit geringeren Anstiegen oder mit Stagnation auf hohem Niveau gerechnet. Das bestätigte sich nicht. „Bei den Wohnungspreisen gibt es immer mehr Ausreißer nach oben“, berichtet Michael Pisecky, Geschäftsführer S-Real.
Weil es viel mehr Kaufinteressenten als Wohnungen gibt, werden immer mehr Wohnungen per Bieterverfahren verkauft. Bei solchen Verfahren fällt der Preis meist höher aus als bei herkömmlichen Transaktionen. „Eigentlich sollte man, wenn man eine Wohnung hat, antizyklisch handeln und überlegen, diese zu verkaufen“, meint Pisecky. Denn die Preissteigerungen könnten nicht in diesem Ausmaß weitergehen.
Da die Mieten nicht so steil ansteigen, müssen sich Käufer mit zunehmend geringerer Rendite begnügen. Auch die Tatsache, dass die Städte Zuzug verzeichnen und die Zahl der Haushalte wächst, (siehe auch Artikel unten) dürfte da in Zukunft nur bedingt helfen: „Es gibt nicht genug Leute, die sich so viel höhere Mieten leisten könnten“, sagt der S-Real-Geschäftsführer.
Preise dürften künftig stagnieren
Bei den Wohnungskäufern in Wien sei der Anteil jener, die sich die Immobilie zu Anlagezwecken zulegen, höher als der Anteil derjenigen, die selbst in der Wohnung wohnen wollen, berichtet Funk. Die Preise seien zwar hoch, fallen würden sie jedoch eher nicht. „Ich rechne künftig mit einem Stillstand.“ Vorher könnte der steile Preisauftrieb aber noch eine Weile anhalten. Von Anstiegen betroffen sind dabei vor allem jene Objekte, die bei Anlegern im Trend liegen, also 50 bis 70 Quadratmeter große innerstädtische Wohnungen und Grundstücke, so Re/Max-Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer. Die Zahl der Immobilienverkäufe dürfte seiner Ansicht nach heuer um zwei bis drei Prozent höher ausfallen als im Vorjahr – damals wechselten 93.800 Immobilien den Besitzer. Der Wert dieser Immobilien dürfte aber um fünf Prozent geringer sein als 2010. Im Vorjahr betrug dieser 17,3 Milliarden Euro. Ursache für den Rückgang seien nicht sinkende Preise, sondern die Tatsache, dass billigere Objekte den Besitzer wechselten. So würden weniger Zinshäuser gehandelt, da sich kaum noch jemand von solchen trennen wolle, aber dafür mehr kleine Wohnungen.
Die Mieter müssen sich– zumindest auf dem freien Markt, auf dem es keine Mietzinsbegrenzungen gibt– ebenfalls auf Preissteigerungen einstellen, aber nicht im gleichen Ausmaß. Dafür sind sie anspruchsvoller geworden: „Bei Bad, Küche, Böden und Fenstern erwarten sie gute Qualität– und bekommen sie zunehmend auch“, berichtet Funk. Da das Verhältnis von Kaufpreis und Miete langfristig in einem vernünftigen Verhältnis bleiben müsse, rechnet Reikersdorfer in der nächsten Zeit eher mit einer Abflachung des Preisanstiegs.
Ältere kaufen gern Grundstücke
Auch Grundstücke geraten zunehmend ins Visier der Anleger– wenn auch in geringerem Ausmaß als Wohnungen. „Sie werfen keine laufende Rendite ab und sind daher nur für Leute geeignet, die viel Geld auf Vorrat haben“, sagt Funk. Kauft man Grundstücke auf Kredit, dann meist, um ein Haus für den Eigenbedarf zu bauen. „Es gibt aber ältere Leute mit Geld, denen die laufende Rendite nicht wichtig ist, und die sich das Vermieten nicht antun wollen“, erzählt Pisecky. „Die ältere Generation hält viel auf Grund und Boden“, bestätigt Reikersdorfer. Gefragt seien dabei vor allem Grundstücke mit Baugenehmigung, aber ohne Bauverpflichtung, berichtet Reikersdorfer. Also solche, die man brach liegen lassen und erst in zehn oder zwanzig Jahren bebauen könne.
Mit starken Wertzuwächsen dürfen die Käufer nicht unbedingt rechnen. „Die gibt es bei Grundstücken nur in guter Lage und mit guter Infrastruktur“, sagt Pisecky. Das Gleiche gelte für Einfamilienhäuser: Steile Preisanstiege gebe es nur in Lagen mit guter Verkehrsanbindung. Von Preisrückgängen in abgelegenen Gegenden sei aber wenig zu merken: „Weil die Preise in den Städten so stark steigen, ziehen viele aufs Land.“ Das halte auch dort die Nachfrage stabil.
Auf einen Blick
Im laufenden Jahr haben sich gut ausgestattete innerstädtische Wohnungen noch einmal um zehn bis 15 Prozent verteuert, berichten Makler. Die Nachfrage kommt vor allem von Anlegern. Solche kaufen zunehmend auch Grundstücke. Die werfen zwar keinen laufenden Ertrag ab, man braucht sich aber nicht ums Vermieten zu kümmern.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 10.12.2011)