Streitthema Kautions- rückzahlung. Worauf man Anspruch hat. Und wann der Vermieter das Geld behalten darf.
Muss man als Mieter die Wohnung neu ausmalen, wenn man auszieht? Oder sich die Kosten dafür von der zu Vertragsbeginn erlegten Kaution abziehen lassen? Grundsätzlich nicht, entschied der OGH vor kurzem. Die Verpflichtung zum Ausmalen gehört zu jenen 39 Mietvertragsklauseln, die das Höchstgericht gekippt hat (allerdings vorerst nur für Unternehmer-Verbraucher-Verträge im Teilanwendungsbereich des MRG – siehe Frage 6). Gründe, um beim Auszug aus der Mietwohnung über die Rückgabe der Kaution zu streiten, gibt es trotzdem noch genug. Hier die Antworten auf häufige Fragen dazu.
1Wann kann man die Kaution zurückverlangen?
Bei der Rückgabe der Wohnung – und zwar verzinst.
2Wie hoch muss die Verzinsung sein?
Richtwert ist die Verzinsung einer Spareinlage, der Eckzinssatz ist somit das Minimum. Der Mieter kann dem Vermieter aber auch – anstelle von Bargeld – eine besser verzinste Spareinlage als Kaution übergeben. Dann hat er Anspruch auf Rückgabe mit entsprechend höheren Zinsen. Vereinbarungen, dass der Mieter auf Verzinsung verzichtet, sind unwirksam.
3Und wenn der Vermieter die Rückzahlung verweigert?
Dann bleibt nichts anderes übrig, als ihn zu klagen. Das Recht, zur Selbsthilfe zu greifen und einfach die Wohnungsschlüssel zu behalten, hat man nicht.
4Wann darf der Vermieter die Kaution ganz oder zum Teil behalten?
Wenn er offene Forderungen gegenüber dem Mieter hat. Also vor allem bei Mietzinsrückständen oder Schäden in der Wohnung, für die der Mieter haftet.
5Welche Schäden kommen da in Betracht?
Solche, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Zum Beispiel fehlende Teile des Bodenbelags, ein völlig zerkratzter Fußboden, kaputte Steckdosen, vom Hund angenagte Innentüren, ein tiefer Sprung im Waschbecken. Dagegen haftet man als Mieter nicht für kleine Kratzer in der Badewanne, normale Verfärbungen der Wände oder Schäden an den Tapeten, die durch das Aufhängen von Bildern oder das Montieren eines handelsüblichen Wandregals entstanden sind.
6Und muss man wirklich nie mehr ausmalen?
Ganz so einfach ist das auch wieder nicht. Einen Wandanstrich, der nicht mehr neu, aber sonst in Ordnung ist und der zumindest so ähnlich aussieht wie seinerzeit bei der Übernahme der Wohnung, muss man nicht ersetzen; nach der neuen OGH-Entscheidung sogar dann nicht, wenn es eine entsprechende Klausel im Vertrag gibt (unter der Voraussetzung, dass der Vermieter als Unternehmer und der Mieter als Verbraucher gilt). Hat man aber ehemals weiße Wände knallbunt gestrichen, hat die Katze dort jahrelang ihre Krallen geschärft oder hat sich der Nachwuchs darauf künstlerisch verewigt, kann der Vermieter grundsätzlich schon verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird.
7Was heißt „grundsätzlich“? Gibt es auch hier Ausnahmen?
Genau so ist es. Die Ersatzpflicht hängt nämlich auch von der Nutzungsdauer des beschädigten Gegenstandes ab. Ist die übliche Lebensdauer bereits abgelaufen, kann der Vermieter den Mieter nicht mehr für Schäden haftbar machen. Ein Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien in einem Musterprozess des VKI liefert einige Anhaltspunkte für die Bewertung: Unter anderem musste die Mieterin in diesem konkreten Fall – nach 22-jähriger Dauer des Mietvertrages – weder für den kaputten Kunststoffbelag noch für den eigenwilligen Wandanstrich im Vorzimmer Ersatz leisten. Beides sei nach so langer Zeit ohnehin zu erneuern und das sei Sache des Vermieters, entschied das Gericht. Für die Erneuerung beschädigter Innentüren und Steckdosen sowie eines kaputten Waschbeckens wurde der Mieterin ein Drittel der Kosten aufgebrummt: Diese Dinge sollten nach Ansicht des Gerichts normalerweise 30 Jahre halten.
8Und wenn dieKaution nicht reicht, um alle Kosten zu decken?
Die Haftung des Mieters ist nicht mit der Höhe der Kaution begrenzt. Sind die Schäden, für die er haftet, oder die Mietzinsrückstände höher als die Kaution samt Zinsen, kann der Vermieter den Restbetrag vom Mieter verlangen und muss ihn im Extremfall einklagen.
verbraucherrecht.at
("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.02.2007)