Trotz gewisser Risken und mäßiger Rendite greifen Anleger wieder verstärkt zu. Experten raten zum Blick auf das Kleingedruckte.
Allen Horrormeldungen der letzten Jahre zum Trotz scheinen offene Immobilienfonds nach wie vor heiß begehrt zu sein. 2013 wurden in Deutschland rund 3,4 Milliarden Euro in entsprechende Produkte investiert und auch in Österreich scheinen Anleger dieser Assetklasse zu vertrauen: Hier erhöhte sich das Fondsvolumen der fünf österreichischen Immobilienfondsgesellschaften im Vorjahr um 710 Millionen Euro auf mehr als vier Milliarden Euro, was einem Anstieg von 21 Prozent entspricht. Auch wenn die durchschnittliche Performance mit 1,2 Prozent eher mäßig war, sieht man bei der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) daher keinen Grund zur Klage: „Das Produkt offener Immobilieninvestmentfonds hat sich mittlerweile zu einem erfolgreichen Baustein im Veranlagungsuniversum entwickelt“, freut man sich in einer Presseaussendung.
Blick auf die Details
Doch was macht diesen Fondstypus eigentlich so populär? „Offene Immobilienfonds machen es möglich, auch kleinere Beträge in Immobilien zu veranlagen – das kommt Kleinanlegern sehr entgegen“, erklärt Hubert Vögel, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien KAG. Allerdings sollten diese sich dabei genau anschauen, wie sich der ausgewiesene Total Return in der Vergangenheit zusammengesetzt hat, rät Martin Rupp, Immobilienexperte und Fondsmanager bei der 3-Banken-Generali-Investmentgesellschaft: „Kommt der Großteil aus Bewirtschaftungsgewinnen, dann ist man auf der sicheren Seite. Ist hingegen ein großer Teil durch nicht cashwirksame Aufwertungsgewinne zustande gekommen, sollte man Vorsicht walten lassen“. Aufwertungsgewinne basierten nämlich auf Gutachtermeinungen. Der beste Beweis dafür, dass der ausgewiesene Nettosubstanzwert oft nicht hält, was er verspricht, sind für Rupp die zahlreichen in Liquidation befindlichen deutschen offenen Immobilienfonds.
Laut Alexander Budasch, CEO der Bank Austria Real Invest Immobilien KAG, kommt bei den heimischen Fonds der überwiegende Teil der Performance aus Bewirtschaftungsergebnissen. Der Anteil des Bewertungsergebnisses an der Gesamtperformance liege meist im niedrigen zweistelligen Prozentbereich, erklärt er. Am wenigsten tragen die Liquiditätserträge zur Performance bei, was sich aus dem derzeit niedrigen Zinsniveau erklärt. Der Hintergrund: Laut Gesetz müssen offene Immobilienfonds in Österreich aus Sicherheitsgründen mindestens zehn Prozent des Fondsvolumens in Cash halten. „Die Veranlagung erfolgt überwiegend in Bankguthaben und Wertpapieren, die rasch liquidiert werden können“, so Budasch. Die unterschiedliche Performance der Fonds sei mitunter auch darauf zurückzuführen, dass manche Anbieter mehr auf Sicherheit setzen als andere und einen höheren Cashanteil halten als gesetzlich vorgeschrieben.
Einen wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung hat neben der Cashquote auch die regionale und sektorale Veranlagung. Der Raiffeisen-Immobilienfonds wurde etwa im Zuge der Krise mehr getroffen als andere heimische Produkte, weil das Portfolio europaweit aufgestellt war. „In Deutschland und den Niederlanden entwickelte sich der Markt damals deutlich schlechter“, erklärt Vögel. Wenig hilfreich sei auch die Tatsache gewesen, dass sich das Portfolio ausschließlich aus Gewerbeimmobilien zusammengesetzt habe. Auch heute ist der 410 Millionen Euro schwere Fonds zu 73 Prozent in Büroimmobilien und zu 27 Prozent in Logistikimmobilien investiert. Auf Einjahressicht hat der Raiffeisen-Immobilienfonds jedenfalls ein Minus von 0,44 Prozent vorzuweisen. Vögel ist aber guter Dinge, dass die Performance in den nächsten Jahren wieder in Richtung drei bis 3,5 Prozent gehen wird.
Risiko Anlegerflucht
Etwas besser ging es zuletzt Portfolios mit österreichischen und deutschen Wohnimmobilien. Der Real Invest Austria, der zu 65 Prozent im Bereich Wohnen und Infrastruktur investiert ist, kann etwa für 2013 ein Plus von 2,75 Prozent vorweisen.
Ein nicht von der Hand zu weisender Nachteil offener Immobilienfonds gegenüber REITs und Immobilienaktien ist für Rupp das Problem der Fristenkonformität bei der Finanzierung. Denn die Anleger können jederzeit ihr Kapital abziehen. Was passiert, wenn alle zur gleichen Zeit an ihr Geld kommen wollen, zeigt einmal mehr das Beispiel der deutschen Fonds. Um den Investoren ihr Geld auszubezahlen, mussten in jüngerer Vergangenheit Immobilien verkauft werden, was nicht so rasch – und zum Teil auch nur deutlich unter ihrem Wert – möglich war. „Diese Diskrepanz zwischen täglicher Rücknahme und immobiler Veranlagung wird es aber immer geben“, so Vögel.
AUF EINEN BLICK
Mit offenen Immobilienfonds können Anleger mit vergleichsweise kleinen Beträgen in Immobilien investieren. Die Fondsanteile können jederzeit verkauft werden – vorausgesetzt, es ist genügend Liquidität vorhanden. Wenn nicht, können die Anbieter laut österreichischem Gesetz die Rücknahme der Anteile bis zu zwei Jahre aussetzen, um – etwa durch den Verkauf von Immobilien oder die Erhöhung der Fremdfinanzierung – zusätzliche Liquidität zu schaffen. Offene Fonds eignen sich vor allem für Investoren mit einem mittel- bis langfristigen Veranlagungshorizont.
In Österreich gibt es mit der Bank Austria Real Invest, Erste Immobilien KAG, Immo KAG, Raiffeisen Capital Management und Semper Constantia Immo Invest fünf Anbieter einschlägiger Produkte.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.04.2014)