Kroatien und Montenegro. Langsam tut sich was im Luxusmarkt an der östlichen Adria.
Über 200 Sonnentage pro Jahr, fast 5000 Kilometer Küste an Festland und Inseln und nur einen Katzensprung von Österreich entfernt: Geht es um das alte Makler-Mantra „Lage, Lage, Lage“, haben Immobilien in Kroatien und Montenegro alle Trümpfe in der Hand, um auf der Liste luxuriöser Zweitimmobilien für Österreicher ganz oben zu stehen. Allerdings ist das Geschäft hier in den vergangenen Jahren eher langsam in Schwung gekommen, vor dem Beitritt Kroatiens zur EU herrschte lang nicht genug Rechtssicherheit, und auch danach war das Angebot an wirklich luxuriösen Immobilien eher überschaubar.
Schön langsam holen die beiden Länder aber auf, sowohl was die Nachfrage als auch das Angebot betrifft. „Es ist zwar noch verhalten, aber es gibt Bewegung“, beschreibt Eggert Koch, Inhaber von Kochreal, die Situation. „Und das, obwohl beispielsweise auf Mallorca die Preise dreimal so hoch sind und alles verbaut ist. Durch den EU-Beitritt Kroatiens ist es aber sicherlich besser geworden.“ Eine Entwicklung, die auch die Makler vor Ort bestätigen: „Seit 2014/2015 weist der Markt bei uns stabile jährliche Zuwachsraten von fünf Prozent auf“, erklärt Srđan Javorčić, Geschäftsführer der CIO Real Estate in Split und Vizepräsident der Sektion Immobilien in der Kroatischen Wirtschaftskammer. Vor allem durch die niedrigen Zinsen sei die Nachfrage weiter gestiegen und locke auch ausländische Investoren an: „Die größte Gruppe bilden dabei Käufer aus Slowenien, auf dem zweiten Platz liegen die Deutschen und auf dem dritten Kunden aus Österreich“, erklärt er.
Das Wichtigste ist der Blick
Diese kaufen vor allem auf Istrien, in Opatja und auf der Insel Krk, da diese auch mit dem Auto noch bequem zu erreichen sind; außerdem beliebt sind Zadar und Split. Das Wichtigste sei dabei immer die Lage, egal ob es um ein frei stehendes Haus oder eine Wohnung geht. Und ein unverbaubarer Meerblick in Verbindung mit einer hochwertigen Ausstattung hat auch in Kroatien seinen Preis: „Mit bis zu 5500 Euro muss man in der ersten Meereslinie für den Wohnquadratmeter bei neuen Apartments kalkulieren“, so Javorčić. „Häuser kommen im Schnitt auf 3000 Euro – zwischen 2000 Euro in der zweiten Reihe und 4000 direkt am Meer.“
Einen wirklichen Zukunftsmarkt ortet Koch bei den Grundstücken entlang der Adria-Küste: „Hier gibt es noch Gründe in super, super Lagen am Meer, die direkt am Wasser zu Preisen zwischen 800 und 1000 Euro, mit Meeresblick zwischen 400 und 500 Euro pro Quadratmeter zu haben sind.“ Und das mittlerweile mit einer vergleichbaren Rechtssicherheit wie daheim. „Es gibt dort genauso ein Grundbuch wie in Österreich, also die entsprechende Sicherheit“, so Koch. Lediglich die Besitzverhältnisse sollten vor dem Kauf sorgfältig recherchiert werden, weshalb sowohl Koch wie auch Javorčić dazu raten, die Dienste eines einheimischen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen. Ein wenig Geduld sei aber trotzdem eine Tugend, wenn man sich in Kroatien dazu entschließt, das Traumhaus auf eigene Faust zu erbauen, betont Koch: „Baugenehmigungen werden dort nicht so schnell erteilt.“ Wer mit 1,5 Jahren vom Kauf des Grundstücks bis zum ersten Sonnenbad auf der eigenen Terrasse rechnet, sei aber auf der halbwegs sicheren Seite – allerdings sollte man die vielerorts vorhandenen Bauverbote im Sommer miteinberechnen.
Die Entwickler sind da
Wobei manch österreichischer Käufer im Luxussegment nach den Erfahrungen Javorčićs einen Mittelweg beschreitet: „Viele kaufen ein noch nicht ausgebautes Haus und wollen dann über die Innenausstattung und die Details selbst entscheiden“, so der Makler. Aber auch fixfertige Angebote werden an der östlichen Adria immer mehr, denn mittlerweile sind die internationalen Entwickler auf den Markt aufmerksam geworden. So entsteht beispielsweise unter der Federführung des ägyptisch-schweizerischen Entwicklungsunternehmens Orascom an der montenegrinischen Luštica-Bucht ein Megaprojekt mit über 500 Villen und Häusern, 1000 Apartments, sieben Hotels, zwei Marinas und einem 18-Loch-Golfplatz auf einer Fläche von 700 Hektar Land.
„Wobei nur sechs Prozent davon an direkter Seelage bebaut werden“, wie Rüdiger Fleige, Verkaufs- und Marketingleiter des Projekts, erklärt. Die ersten 70 Apartments wurden bereits im Vorjahr übergeben, in der derzeitigen Phase II sollen bis 2018 240 weitere Apartments, zehn Villen und Stadthäuser sowie eine Marina für 170 Boote fertiggestellt werden. Die Preise, die hier bei einer Käuferschaft aus aller Herren Länder lukriert werden, unterscheiden sich nur wenig von entsprechend hochwertigen Angeboten in Kroatien: Zwischen 5000 und 5500 Euro pro Wohnquadratmeter werden bei den Topobjekten in der ersten Reihe fällig, und auch in der zweiten Reihe kostet der Blick noch 4500 Euro.
Qualitätsoffensive
Dafür verspricht Fleige dann aber auch „Qualität nach Schweizer Standard“ , und verweist auf die grundsätzlichen Bemühungen von offizieller Seite zur Förderung von Qualität: „Da hat Montenegro sehr aufgeholt, was auch am Plan der Regierung liegt, beispielweise mehr Vier-Stern-Hotels zu genehmigen, Bauten in ihren Stockwerken zu beschränken und nicht in die Berge hineinzubauen.“
Die Rechtssicherheit sei ebenfalls gegeben, ein wenig Geduld müssten die Investoren aber noch mit der Entwicklung der Infrastruktur haben. „Da braucht manches sicher noch 15 Jahre“, so der Manager, „aber entsprechend dieser Entwicklung wird auch das Preisniveau steigen.“
Auch in Kroatien entstehen neben Einzelbauten auf Luxusniveau mehr und mehr Anlagen, in denen die Entwickler die Planung übernehmen und schlüsselfertige Konzepte am Wasser anbieten. Ein Beispiel dafür ist ein Projekt bei Split, in dessen Realisierung Kochreal eingebunden ist. Insgesamt entstehen hier in den kommenden 15 Monaten in der ersten Meeresreihe sechs Luxusvillen mit je vier Schlafzimmern, drei Bädern und eigenem Infinity-Pool, außerdem zehn Apartments in zwei Baukörpern in der zweiten Reihe. Zu haben sind die Villen um 4,9 Millionen Euro – nur zehn Meter von der Wasserlinie entfernt. (SMA)
MARKTÜBERBLICK
Zwischen 3000 Euro in der zweiten Reihe mit Meerblick und 5500 Euro direkt am Wasser liegen die Preise für den luxuriösen Wohnquadratmeter in Kroatien und Montenegro. Gezahlt werden diese zunehmend von ausländischen Investoren, allen voran Slowenen, Deutschen und Österreichern. Mitverantwortlich für die Bewegung im Markt sind die Rechtssicherheit seit dem EU-Beitritt Kroatiens – und die niedrigen Zinsen.
(Print-Ausgabe, 02.07.2016)