Investieren in Immobilien, Teil 1: Vorsorgewohnungen. Ab 50.000 Euro ist man dabei. Den letzten Notgroschen sollte man aber nicht dafür verwenden.
Seit dem Ausbruch der Finanzkrise erfreuen sich Vorsorgewohnungen wachsender Beliebtheit. Anleger, die dem Aktienmarkt misstrauen und eine hohe Inflation fürchten, flüchten in Immobilien. Während Zinshäuser und Bauherrenmodelle eher für Betuchte geeignet sind, reicht für den Erwerb einer Vorsorgewohnung ein kleines Vermögen. Ab 50.000 Euro ist man dabei. Man kauft die Wohnung, vermietet sie, zahlt mit den Einnahmen den Kredit zurück, und nach 20 Jahren zieht man selbst ein oder hat ein Zusatzeinkommen.
Theoretisch reichen 35.000 Euro, sagt Karin Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA Horwath. Ein Viertel des Kaufpreises sollte man selbst aufbringen, den Rest kann man über Kredit finanzieren. Um 140.000 Euro bekommt man schon eine kleine Wohnung. Doch wer nur mit 25 Prozent Eigenmitteln finanziert, läuft Gefahr, dass die Mieterträge in den ersten Jahren nicht für die Rückzahlung des Kredits reichen. Dann muss man nachschießen. Den letzten Notgroschen sollte man also nicht in eine Vorsorgewohnung stecken.
Topverdiener profitieren mehr
Vor allem nicht, wenn man zu einem hohen Anteil fremdfinanzieren will. Ein hoher Fremdmittelanteil bedeutet meist eine höhere Rendite. Bei zwei Drittel Fremdkapital kann man mit fünf bis acht Prozent Ertrag pro Jahr rechnen, sagt Helmut Hardt, geschäftsführender Direktor der Wiener Privatbank. Wer sicher sein will, dass sich die Kreditraten aus der Miete finanzieren lassen, sollte 40 Prozent Eigenmittel haben.
Alexander Ertler, Geschäftsführer von www.immobilien.net, spricht von Renditen zwischen 3,3 und 5,8 Prozent. Voraussetzung sei, dass man immer einen Mieter habe. Das sieht man auch bei der Constantia Privatbank so, die in den vergangenen Jahren nach eigenen Angaben einen Vermietungsgrad von 98 Prozent erzielt hat. Um die Vermietung kümmert sich meist der Anbieter. Die meisten Anleger nehmen zudem einen Mietenpool in Anspruch. Aus diesem Topf kassiert man auch dann Miete, wenn die eigene Wohnung gerade leer steht. Dafür zahlt man auch mehr.
Generell gilt: Je höher das Einkommen, desto eher rentiert sich der Kauf einer Vorsorgewohnung. Grund sind die steuerlichen Vorteile: Zum einen kann man die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen. Vom Einkommensteuervorteil profitieren primär Topverdiener. Wer eine Wohnung vermietet, kann die Verluste, die in den ersten Jahren durch Kreditzinsen und Abschreibung anfallen, vom restlichen Einkommen abziehen. Man zahlt also insgesamt weniger Steuern. Das rechnet sich am ehesten, wenn man mehr als 61.000 Euro im Jahr verdient und dadurch dem Spitzensteuersatz von 50 Prozent unterliegt. Verdient man weniger, ist die Steuerersparnis geringer. Das Steuerzuckerl gibt es jedenfalls nur dann, wenn die Wohnung in zwanzig Jahren einen „Totalüberschuss“ abwirft, warnt Fuhrmann. Sonst gilt die Vermietung als „Liebhaberei“, und man muss Steuern nachzahlen.
Hardt unterscheidet drei Sorten von Investoren in Vorsorgewohnungen: zum einen Menschen jeden Einkommens, die ihr Vermögen sicher anlegen wollen. Sie finanzieren mit hohem Eigenmittelanteil. Oft handelt es sich um Erben oder Pensionisten, die sich vor der Inflation fürchten. Dann gibt es jene, die die Wohnung als Pensionsvorsorge sehen. Sie haben ein Jahreseinkommen um die 70.000 Euro, sind zwischen 30 und 50 Jahre alt, wollen, solange sie gut verdienen, den Steuervorteil lukrieren und später ein Zusatzeinkommen haben. Schließlich gibt es die Vermögenden, die neben Aktien auch etwas Sicheres im Depot haben wollen. Ihr Einkommen liegt bei 150.000 Euro im Jahr. Sie stellen die höchsten Qualitätsanforderungen, weil sie auf eine Wertsteigerung der Wohnung spekulieren. Eine solche gibt es am ehesten in sehr guter Lage.
Quadratmeterpreise steigen
Wer primär auf Wertsteigerung aus ist, sollte eher zum Bauherrenmodell(Sanierung von Altbauten) oder Zinshaus greifen. Vorsorgewohnungen haben den Nachteil, dass sie meist Neubauten sind und die Miete im oberen Segment liegt. Das garantiert stabile Einkünfte, aber keine allzu hohen Wertsteigerungen mehr. Der Vorteil ist, dass man sofort einen Ertrag erzielt, wenn man die Wohnung kauft.
Hardt rechnet auch bei Vorsorgewohnungen mit Wertsteigerungspotenzial. Er verweist auf die generell steigende Nachfrage auf dem Wiener Wohnungsmarkt. „In den vergangenen Jahren sind die Quadratmeterpreise immer gestiegen, auch in schwierigen Zeiten.“ Und verglichen mit anderen europäischen Städten seien Wiener Wohnungen noch immer billig.
Zum Thema Bauherrenmodelle siehe Seite I 4
("Die Presse", Print-Ausgabe, 24.10.2009)