Bauherrenmodelle: Bauherr ohne Wohnung

Sie schaffen Wohnraum und helfen, Steuern zu sparen. Wer flexibel bleiben will, sollte aber anderswo anlegen.

Das „BHM 331 in der Laxenburger Straße ist im Vertrieb“, heißt es auf der Homepage des Bauherrenmodellanbieters IFA. Nummer 332 ist bereits unterwegs. Bauherrenmodelle werden derzeit am laufenden Band entwickelt und gehen weg wie warme Semmeln. Denn Investoren kaufen nicht nur eine Immobilie, sondern auch einen gehörigen Steuervorteil.

Ein komplexes und zugleich interessantes Modell: Gemeinsam kaufen die Bauherren ein verfallenes Haus, suchen um Sanierungsförderungen an, erweitern das Objekt um mehrere Geschoße, und vermieten die Wohnungen günstig. Sämtliche Kosten können auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Eine Sonderregelung, die für geförderte Investitionen gilt. Normalerweise muss ein Zubau auf 66 Jahre abgeschrieben werden.

Von der Steuer absetzen

Je kürzer man abschreibt, desto besser: Dieser Effekt ist der Schlüssel hinter den vielen „BHM“. Die Bauherren – die Palette reicht vom Zahnarzt bis zum Anwalt – kaufen mit etwas Eigenkapital und viel Kredit, der Ausbau kostet meist das Vielfache der Anschaffung. Doch jedes Jahr „erwirtschaftet“ das Modell einen gehörigen steuerlichen Verlust aus „Vermietung und Verpachtung“, die die Bauherren von ihrer Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer absetzen können. Die Immobilie kostet mit diesem Steuervorteil weniger.

„Doch mit diesem Steuervorteil darf man nicht werben. Es ist ja auch keine Ersparnis, sondern eine Steuerstundung“, sagt IFA-Vorstand Stefan Prammer. Schließlich müsse die Bauherrengesellschaft innerhalb von 25 Jahren einen „Totalüberschuss“ erwirtschaften. Was vorher vom Fiskus an Steuern zurückgeholt wurde, muss später wieder einbezahlt werden. „Außer, man schließt später wieder ein solches Modell ab, und holt sich so eine neue Steuererleichterung“, schmunzelt Gottwald Tesalla vom zweiten großen Anbieter Premium-Immobilien. Die klassischen „Modellbauherren“ kalkulieren damit, in der Zukunft weniger Steuern zu zahlen – weil sie womöglich in Pension sind.

Und die „Wohnung“, die der Bauherr gekauft hat? Die gibt es de jure gar nicht. Der Bauherr hat nur einen prozentualen Anteil am gesamten Haus. Vor dem Fiskus ist es strikt verboten, sich über eine etwaige spätere Aufteilung des sanierten Hauses schriftliche Gedanken zu machen. „Sonst würde man ja nur Vorsorgewohnungen für jeden Einzelnen schaffen, und die sind auf 67 Jahre abzuschreiben“, gibt Prammer zu bedenken. „Beim Bauherrenmodell kann man aber ebenfalls nach etwa 20 bis 25 Jahren parifizieren.“

Klein ist fein

Auf eine Aufteilung der Einzelwohnungen darf man als Bauherr freilich nicht spekulieren. Zumal „man damit rechnen muss, dass die Wohnungen dann nicht bestandsfrei sind“, gibt Tesalla zu bedenken. Die Mietverträge müssen nämlich unbefristet und zu sehr guten Konditionen abgeschlossen werden – wegen der Landesförderung. „Seriöse Anbieter machen daher kleinere Wohnungen, die mehr kosten, weil man mehr Küchen und Bäder braucht“, sagt Tesalla. Kleine Einheiten mit 50 Quadratmetern haben eine höhere Fluktuation.

Steuerberater Gerhard Kohler war einst glühender Verfechter des Modells, ortet aber ein anderes aktuelles Problem. „Heute gibt es viele, die investieren wollen, aber sie wissen oft nicht, wie viel sie in drei Jahren verdienen.“ Bauherrenmodelle erfordern meist die Höchststeuerklasse, und dies möglichst in den nächsten fünfzehn Jahren. Es sei eher für „Krisenresistente“ interessant.

Mit einer Vorsorgewohnung (siehe Artikel auf Seite I 3) sei man flexibler, meint Kohler – auch wenn auf die großzügigen Abschreibungsmöglichkeiten verzichtet werden muss. Dafür kann die Wohnung problemlos verkauft werden, während beim Bauherrenmodell die Veräußerung de facto unmöglich und die Vererbung ein Reinfall sein kann. Fällt der Bauherrenanteil einer Witwe mit geringem Einkommen anheim, können die Verlustzuweisungen nicht genutzt werden. Alles wird „teurer“.

Derzeit gäbe es geradezu „einen Run auf Bauherrenmodelle – wegen der Inflationsängste“, meint Gerald Zuschnegg, der mit ProWert in Graz Bauherrenmodelle betreut. „In guten Zeiten und in schlechten Zeiten gehen sie gut, nur dazwischen gehen sie schlecht“, ergänzt Tesalla. Vor allem „kleine Bauherrenmodelle“ seien für Privatanleger interessant.

Die „kleinen“ Bauherren haben ein geringeres Risiko, da sie sich Baukosten garantieren lassen können. Beim „großen Bauherrenmodell“ geht die Initiative von den Bauherren aus, es gibt keinen Fallschirm.

„Das kann das totale Fiasko sein“, erzählt Kohler. Allerdings haben „große Bauherren“ – es dürfen nur fünf Personen sein – einen Steuervorteil. Sie zahlen die Grunderwerbssteuer nur von der abgewrackten Immobilie, während „kleine“ Bauherren die Steuer für das gesamte „Package“ inklusive der Investitionen zahlen und weniger Werbungskosten abschreiben können.

Bauherren können sich dennoch als „Gutmenschen“ fühlen: „Sie sanieren Häuser, die sonst verfallen, schaffen günstigen Wohnraum und lukrieren einen Steuervorteil. Das Geld ist gut angelegt“, erläutert Pammer. Bald gibt es Nummer 333.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 24.10.2009)