Heimische Immo-Aktien verzeichneten in den vergangenen Monaten teils hohe Kursgewinne. Rückenwind kommt auch von den niedrigen Zinsen. Ein Zinsanstieg wäre höchst unangenehm.
Wien. Zuerst gehypt, dann gemieden – acht Jahre nach der Finanzkrise stehen die heimischen Immobiliengesellschaften jedoch wieder ziemlich gut da. Während sich der ATX seit einem Jahr in Summe kaum bewegt hat, hat sich etwa die Conwert-Aktie um 33 Prozent verteuert, die Buwog legte um 21 Prozent zu. Die beiden Wohnimmobilienunternehmen (die neben Österreich auch stark in Deutschland aktiv sind) stehen dabei der deutschen Konkurrenz um nichts nach: Die Vonovia-Aktie ist seit einem Jahr um 28, jene der Deutsche Wohnen um 48 Prozent gestiegen.
Aktionäre der S-Immo können sich immerhin über ein Plus von 15 Prozent freuen, bei der CA Immo sind es fünf Prozent. Nur mit der Immofinanz-Aktie hätte man auf Zwölfmonatssicht neun Prozent verloren; schuld waren hohe Abwertungen in Russland.
Mieten unter dem Marktwert
Vergangene Woche vermeldeten Conwert, CA Immo und S-Immo wieder starke Ergebniszuwächse im ersten Halbjahr. Kepler-Cheuvreux-Analyst Thomas Neuhold erhöhte das Kursziel für die Conwert von 15,50 auf 17,50 Euro. Vor allem die Wohnimmobilienfirmen hält er für sehr attraktiv. Sie profitierten vom Zuzug in die Städte, von der geringen Neubautätigkeit sowie der Tatsache, dass ihre Mieten zumeist deutlich unter dem Marktniveau liegen. Die Chancen auf Mieterhöhungen seien daher hoch. Die Conwert habe außerdem davon profitiert, dass das neue Management seine Hausaufgaben gemacht, in den Bestand investiert und an der Kostenschraube gedreht habe. Allen Immobilienfirmen nützen indes die niedrigen Zinsen, da sie die Finanzierungskosten drücken.
Die Gewerbeimmobilienfirmen profitieren laut Neuhold von der starken Nachfrage institutioneller Investoren, die sich nach Alternativen zu Staatsanleihen umschauen. Dabei werden sie eher im Gewerbesektor fündig: Wer 500 Millionen oder eine Milliarde Euro zu investieren hat, kauft eher ein oder zwei große Büroprojekte als Tausende einzelne Wohnungen. Das treibt die Preise. Die Renditen für Büroimmobilien seien in Deutschland immer bei fünf bis 5,25 Prozent gelegen, zuletzt aber Richtung vier Prozent gesunken, stellte CA-Immo-Chef Frank Nickel fest. Eine Überhitzung sieht er indes noch nicht. Sorgen würde er sich erst machen, wenn die Renditen auf drei Prozent fallen.
„Eine echte Mietsteigerung ist bei Gewerbeimmobilien aber eher nicht zu erwarten“, schränkt Neuhold ein. Sollten daher die Zinsen steigen und Staatsanleihen wieder relativ attraktiver werden, würde das der Gewerbeimmobilienmarkt zu spüren bekommen. Die Gefahr eines starken Zinsanstiegs schätzt Neuhold in nächster Zeit aber eher gering ein.
Unsicherheit bezüglich Fusion
Immerhin: Teuer sind Immofinanz und CA Immo nicht. Die Aktien werden an der Börse mit hohem Abschlag zu ihrem inneren Wert (Vermögen minus Schulden) gehandelt. Die Conwert ist nur noch wenig billiger als ihr Nettovermögenswert, die Buwog und vor allem die deutschen Wohnimmobilienfirmen notieren bereits über diesem Wert. Neuhold hält das für gerechtfertigt: Hier werde das Mietsteigerungspotenzial eingepreist.
Bei CA Immo und Immofinanz würden indes viele Anleger noch abwarten, ob und zu welchen Konditionen es zu einer Fusion kommt: Wie berichtet, will die Immofinanz ihr Russland-Portfolio abtrennen (durch Verkauf oder Abspaltung), danach wollen die beiden Firmen einen Immobilienriesen mit einem Zehn-Mrd.-Euro-Portfolio schmieden. [ iStockphoto ]
Was Sie beachten sollten bei... der Aktienauswahl
Tipp 1
Aktien statt Häuser. Wer sich zu Anlagezwecken eine Wohnung oder ein Zinshaus zulegen will, muss tief in die Tasche greifen und kann sein Vermögen nicht streuen (sofern er sich nicht mehrere Häuser leisten kann). Mit Immobilienaktien kann man streuen. Doch handelt es sich um Unternehmen und nicht um Immobilien. Und die folgen eigenen Gesetzen.
Tipp 2
Risiko Zinserhöhung. Da Immobilienunternehmen ihre Projekte zu einem Gutteil fremdfinanzieren, helfen ihnen niedrige Zinsen. Letztere führen auch dazu, dass Investoren auf Immobilien ausweichen, da diese höhere Renditen als Staatsanleihen bieten. Die Niedrigzinsphase dürfte in Europa noch eine Weile anhalten. Ein starker Zinsanstieg wäre unangenehm für Immo-Firmen.
Tipp 3
Wohnimmobilien. Das Vermieten von Wohnungen gilt als relativ sicheres Geschäft. In Deutschland gibt es zahlreiche Wohnimmobilienfirmen (die größten sind die Vonovia und die Deutsche Wohnen), in Österreich die Conwert und die Buwog. Beide sind ebenfalls stark in Deutschland aktiv. Doch sind die Aktienkurse all dieser Firmen schon deutlich gestiegen.
Tipp 4
Gewerbeimmobilien. Immofinanz und CA Immo setzen vor allem auf Gewerbeimmobilien. Solche werfen höhere Renditen ab als Wohnimmobilien, stehen dafür öfter leer. Auch darf man nicht unbedingt mit steigenden Mieten rechnen. Die Immofinanz hat zudem mit Problemen in Russland zu kämpfen. Sie will ihr Russland-Portfolio aber abstoßen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.08.2016)