Mit der jüngsten Novelle gelang es dem Gesetzgeber nur teilweise, eine vom Obersten Gerichtshof ausgelöste Unsicherheit auszuräumen: Wohnungszubehör, das nur in natura auffindbar ist, bleibt Allgemeinfläche.
Wien. Das Grundbuch besteht rechtlich aus zwei Teilen, dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Das, was man landläufig als Grundbuchsauszug bezeichnet, ist ein Ausdruck/Auszug aus dem sogenannten Hauptbuch. Der elektronische Zugriff auf dieses Hauptbuch ist uneingeschränkt, der Zugriff auf die dahinterstehende Urkundensammlung aber nur begrenzt möglich – vor allem ältere Urkunden können regelmäßig nicht elektronisch abgerufen werden, sondern müssen bei Gericht bzw. in diversen Archiven eingesehen werden.
Das Hauptbuch zeigt nur in Stichwörtern, wer seit wann welches Recht an einer Liegenschaft hat – nähere Information über den genauen Inhalt dieser Rechte findet man nur in der Urkundensammlung. Bis zur denkwürdigen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs 4 Ob 150/11d war es unstrittig, dass es ausreicht, wenn im Hauptbuch die Grundbuchseintragung zur Begründung von Wohnungseigentum den Namen des Wohnungseigentümers samt Adresse und Geburtsdatum oder Firmenbuchnummer, den Titel des Erwerbes (z.B. Kaufvertrag) und das erworbene Wohnungseigentumsobjekt ausweist. Bei dieser Art der Eintragung muss man jedoch in die Urkundensammlung schauen, um zu erkennen, ob zu einer Wohnung Zubehör etwa in Form von Gartenanteilen gehört.
Um Rechtssicherheit bemüht
Der Oberste Gerichtshof vertrat nun ab 2011 die Ansicht, dass es im Interesse der Rechtssicherheit vor allem auch für die Nachbarn von Wohnungseigentumsanlagen – der ersten Entscheidung lag ein Rechtsstreit an einem Gartenzaun zugrunde – erforderlich wäre, dass man nicht erst in der Urkundensammlung, sondern schon im Hauptbuch erkennen kann, ob ein Garten ein Teil einer Allgemeinfläche oder Zubehör zu einem Wohnungseigentumsobjekt ist. Dies kann aber nur dadurch sichergestellt werden, dass auch das Zubehör im Hauptbuch eingetragen wird. Entgegen jahrzehntelanger Praxis erklärte der OGH bisher sicher geglaubtes Wohnungszubehör zu Teilen der Allgemeinfläche, sofern die Zubehöreigenschaft erst bei Einsichtnahme in die Urkundensammlung erkennbar war. Da diese Art der Eintragung lange Zeit üblich war, wurden mit einem Schlag fast alle Gartenanteile, Kellerabteile, Terrassen und vor Inkrafttreten des WEG 2002 geschaffenen Parkplätze zu Teilen der Allgemeinfläche erklärt.
Dies hat der Gesetzgeber – auch mit Rückwirkung in die Vergangenheit – mit der Wohnrechtsnovelle behoben, indem er ausdrücklich ausgesprochen hat, wovon die Praxis immer schon ausgegangen ist: Es bedarf zur wirksamen Begründung des Eigentums an Zubehör keiner gesonderten Eintragung im Hauptbuch. Seit 1.Jänner ist somit wiederum klar, dass Kellerabteile, Gartenanteile oder Terrassen Zubehör zu einem konkreten Wohnungseigentumsobjekt sind, sofern diese Zuordnung aus dem Wohnungseigentumsvertrag bzw. dem diesem zugrunde liegenden Nutzwertgutachten eindeutig ersichtlich ist.
Wie der Gesetzgeber – nachzulesen in der Regierungsvorlage zur Wohnrechtsnovelle 2015 – völlig richtig erkannte, behob diese Rückkehr zum Zustand von 2011 das Problem aber nur für jene Wohnungseigentumsanlagen, bei denen das Zubehör tatsächlich im Wohnungseigentumsvertrag bzw. im Nutzwertgutachten klar, eindeutig und unmissverständlich als solches ausgewiesen ist. In der Praxis stimmt jedoch der in der Eigentümergemeinschaft gemeinhin angenommene und tatsächlich gelebte Status von Kellerabteilen etc. häufig nicht mit dem überein, was sich bei genauer wohnungseigentums-, vertrags-, sachen- und grundbuchsrechtlicher Analyse als rechtlicher Status dieser Gebäude- bzw. Grundstücksteile ergäbe.
Vielfach wurde in der Praxis die Zuordnung von Zubehör nämlich nur in der Natur (etwa durch das Anbringen eines Namens- oder Nummernschildes auf dem Kellerabteil oder die Errichtung von Zäunen rund um Gartenanteile) vorgenommen, diese Zuordnung aber weder im Nutzwertgutachten noch im Wohnungseigentumsvertrag nachvollziehbar abgebildet. Auch für diese Fälle stellte die Novelle klar: Vermeintliches Wohnungseigentumszubehör, das nur bei einer Besichtigung der Liegenschaft „gefunden“ wird, dessen Existenz, Umfang und (wohl auch) Lage aber aus der Kombination von Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten einschließlich Planbeilage nicht abgelesen werden kann, ist als Teil der Allgemeinfläche anzusehen.
Ob mit Wirkung innerhalb der Eigentümergemeinschaft eine lange gelebte Praxis im Einzelfall zur Begründung von nur schuldrechtlich, nicht aber sachenrechtlich wirkenden Nutzungsvereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern geführt hat, steht auf einem anderen Blatt; nach außen ist solch vermeintliches Wohnungszubehör jedenfalls als Teil der Allgemeinfläche zu behandeln. Diese Problematik des Auseinanderklaffens zwischen „gefühlter“ und tatsächlicher Rechtslage kann unter Beibehaltung des hohen Qualitätsniveaus des Grundbuchs durch keinen gesetzgeberischen Akt aufgelöst werden und wurde durch die Novelle folgerichtig auch nicht aufgelöst: In diesen Fällen kommt man um eine Neuparifizierung bzw. Abänderung des Wohnungseigentumsvertrags nicht herum, will man tatsächlich wirksam Wohnungszubehör begründen.
„Samt Kellerabteil Nr. 13“
Im Ergebnis ist somit jeder Wohnungseigentümer gut beraten, umgehend in den Wohnungseigentumsvertrag und das diesem zugrunde liegende Nutzwertgutachten zu blicken (am zuständigen Bezirksgericht): Findet er darin sein Wohnungszubehör eindeutig beschrieben, wurde dieses – unabhängig vom Text des Grundbuchsauszugs – wirksam begründet, und es besteht kein Handlungsbedarf. Findet sich im Wohnungseigentumsvertrag oder im Nutzwertgutachten aber kein Hinweis auf dieses Zubehör oder ist der Hinweis unklar (z.B. „samt Kellerabteil“ statt „samt Kellerabteil Nr. 13“ oder, was noch klarer wäre, „samt Kellerabteil Nr.13 laut Planbeilage“), wurde Wohnungseigentumszubehör nicht wirksam begründet: Bei Anlagen, die jünger als drei Jahre sind, ist hier rasches Handeln geboten. Auch bei älteren Anlagen sind die einzelnen Wohnungseigentümer, die Eigentümergemeinschaft als solche, aber auch finanzierende Banken gut beraten, diesen Zustand möglichst rasch zu beheben.
RA Dr. Martin Gärtner ist Partner der
Scherbaum-Seebacher-Rechtsanwälte in Graz, office@scherbaum-seebacher.at
("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.01.2015)