Viele Eigentümer von Immobilien überlegen, ob sie im Vorfeld der Steuerreform Wohnung oder Haus verschenken sollen. Vertraglich kann man sich dagegen schützen, es später zu bereuen, aber gebunden zu bleiben.
Wien. Die von der Regierung angekündigte Erhöhung der Grunderwerbsteuer auch für Eigentumsübertragungen zwischen Eltern und ihren Kindern lässt, ähnlich wie im Jahr vor der Anhebung der Bemessungsgrundlage auf den dreifachen Einheitswert, einen Boom von Schenkungsverträgen erwarten. Freilich ist die jetzt beabsichtigte Erhöhung trotz der offenbar vorgesehenen Staffelung wesentlich dramatischer. In vielen Fällen kann der (einfache) Einheitswert, wie etwa bei Wiener Eigentumswohnungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren (in sehr guter Lage), unter zwei Prozent des Verkehrswertes liegen; dann kann es zu einer Verdreißigfachung der Grunderwerbsteuer kommen. Wie in dieser Zeitung bereits dargestellt wurde, können infolge der Staffelung der Bemessungsgrundlage die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr reduziert werden, indem man die Schenkung auf mehrere Personen verteilt; das verschärft allerdings ein anderes Problem, das abseits der steuerlichen Überlegungen mitunter übersehen wird: Schenkungen lassen sich kaum rückgängig machen, und je mehr Leute beschenkt wurden, desto größer die Gefahr, dass man es sich vielleicht doch anders überlegen will.
Bereits jetzt findet sich auf Informationsseiten namhafter Wirtschaftstreuhand-Gesellschaften die Empfehlung, Liegenschaftstransaktionen im Familienverband vorzuziehen, um noch in den Genuss der derzeitigen günstigeren Besteuerung zu kommen. Es wird empfohlen, die Übertragungen durch einen Vorbehalt des Fruchtgenuss- oder eines Wohnrechts sowie durch Belastungs- und Veräußerungsverbote abzusichern.
Ein Geschenkgeber sollte sich allerdings bei einer Schenkung nicht allein von gebühren- oder steuerrechtlichen Überlegungen, sondern auch von zivilrechtlichen Überlegungen leiten lassen und stets bedenken, dass Fallkonstellationen eintreten können, die es ihm wünschenswert oder sogar notwendig erscheinen lassen, die Schenkung rückgängig zu machen. Das Gesetz gibt ihm hierfür im Wesentlichen nur zwei Rechtsbehelfe zur Hand, nämlich den Widerruf der Schenkung wegen Undanks oder die Anfechtung wegen eines Motivirrtums (Irrtums über den Beweggrund).
Vertrag nicht beliebig aufhebbar
Auch für Schenkungsverträge gilt somit, dass sie in der Regel nicht einseitig beliebig aufgehoben werden können. Zu berücksichtigen ist auch, dass ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nicht nur im Fall des Todes des Begünstigten aus diesem Verbot, also in aller Regel beim Tod des Geschenkgebers, wegfällt, sondern auch im Fall des Todes des Beschenkten. Sollte der Geschenknehmer vor dem Geschenkgeber sterben, so wären seine Erben in der Verfügung über den Schenkungsgegenstand frei. Sie könnten diesen ohne Zustimmung des Geschenkgebers beliebig belasten und veräußern.
Es sollte daher überlegt werden, bereits zum Zeitpunkt der Schenkung vertraglich Vorsorge für den Fall zu treffen, dass der Geschenkgeber sie rückgängig machen will. Strafbare Handlungen gegen den Geschenkgeber und dessen nahe Angehörige als Voraussetzung für einen Widerruf wegen groben Undanks stellen ja nicht den Regelfall dar und sind häufig nicht der Anfangspunkt, sondern der Endpunkt von Auseinandersetzungen. Oft gehen diesen Handlungen voraus, die durchaus nach dem Empfinden des Geschenkgebers kränkend sein können, ohne dass (noch) ein Widerrufsgrund verwirklicht ist. Auch können sich gerade beim Fruchtgenussrecht Spannungen zwischen dem Geschenkgeber als Fruchtgenussberechtigtem und dem Geschenknehmer als Eigentümer ergeben, etwa im Zusammenhang mit der Erhaltungspflicht: Diese trifft grundsätzlich den Fruchtgenussberechtigten. Außerdem stellt sich immer die Frage der Beweisbarkeit, und damit ergibt sich das (auch finanziell nicht zu vernachlässigende) Risiko, dass das Gericht nicht dem Geschenkgeber, sondern dem Geschenknehmer glaubt und das Vorliegen eines Motivirrtums oder groben Undanks verneint. Auch bestehen in der Praxis oft nachvollziehbare Hemmungen, im Familienkreis gerichtliche Auseinandersetzungen anhängig zu machen und vor Gericht „Schmutzwäsche zu waschen“.
Es kann daher sinnvoll sein, die Rückgängigmachung der Schenkung allein vom Willen des Geschenkgebers abhängig zu machen, auch wenn durch diese Rückübertragung Grunderwerbsteuer ausgelöst wird bzw. die Rückforderung der bereits bezahlten Grunderwerbsteuer ausgeschlossen ist. Will der Geschenkgeber diese Möglichkeit haben, so wird zugleich mit dem Abschluss des Schenkungsvertrages ein Schenkungsrückanbot (in Form eines Notariatsaktes) vorbereitet. In diesem stellt der Geschenknehmer dem Geschenkgeber das unbedingte Anbot, das Eigentumsrecht an dem Schenkungsgegenstand an den Geschenkgeber unentgeltlich zu übertragen. Das Anbot bedarf zu seiner Gültigkeit einer Befristung. Es wird daher sinnvoll sein, es mit dem Tod des Geschenkgebers zu befristen. Das hat den Vorteil, dass dessen Erben die Schenkung nicht mehr rückgängig machen können und dieses Recht somit mit dem Tod des Geschenkgebers erlischt.
Kommen Erben ungewollt zum Zug?
Umgekehrt sollte aber vorgesehen werden, dass die Annahme dieses Anbots auch noch gegenüber der Verlassenschaft bzw. gegenüber den Erben des Beschenkten erklärt werden kann. Damit hat es der Geschenkgeber in der Hand, die Schenkung auch dann rückgängig zu machen, falls der Schenkungsgegenstand infolge Vererbung in Hände von Erben gerät, die der Geschenkgeber entweder nicht vorhergesehen hat oder die er aus welchen Gründen auch immer ablehnt. Daher ist es auch sinnvoll, bereits in der Urkunde einen vom Geschenknehmer für sich und seine Rechtsnachfolger erklärten Verzicht auf den Schenkungspflichtteil (bezogen auf den Schenkungsgegenstand) aufzunehmen.
Ist ein derartiges Rückanbot gültig errichtet, steht es somit allein im Belieben des Geschenkgebers, dieses durch die Errichtung einer notariellen Annahmeerklärung anzunehmen. Wirksam wird die Annahme durch den (nachweislichen) Zugang der Annahmeerklärung beim Geschenknehmer. Einer weiteren Mitwirkung des Geschenknehmers bedarf es nicht.
Dr. Wolfgang Riha ist Rechtsanwalt in Wien.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.06.2015)