Erhaltungspflicht: OGH benachteiligt Mieter massiv

Die Judikatur zu kaputten Gasthermen befreit Vermieter davon, den Vertrag voll einzuhalten. Eine Kritik am Obersten Gerichtshof, ein Appell an den Gesetzgeber.

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(c) Bilderbox.com (Erwin Wodicka)

WIEN. Der fünfte Senat des Obersten Gerichtshofs (OGH) hat im März des vergangenen Jahres das Mietrechtsgesetz in der Frage der Erhaltungspflichten zum Nachteil der Mieter ausgelegt (5Ob17/09z); mittlerweile haben sich drei weitere Senate des OGH dieser Ansicht angeschlossen. Betroffen davon sind mehr als eine Million Mieterhaushalte.

Nach der Gesetzesinterpretation des OGH ist ein Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), also im Fall der klassischen privaten Altbau- oder einer geförderten Mietwohnung (auch bei Genossenschaftswohnungen), nicht verpflichtet, eine mitvermietete Therme im Fall ihrer Schadhaftigkeit zu reparieren oder zu erneuern. Den Vermieter – so der OGH – treffen nur die im MRG (gleichlautend mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) ausdrücklich genannten Erhaltungspflichten, während die in §1096 ABGB geregelte Pflicht des Vermieters zur Erhaltung des vermieteten Objekts im vereinbarten Zustand nicht anwendbar sei.

 

Frieren für weniger Mietzins

Der Mieter sei aber, wenn eine bei Übergabe mit einer funktionierenden Heizanlage ausgestattete Mietwohnung etwa in kalter Jahreszeit unbeheizbar wird, von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Freilich bietet diese vom OGH zugestandene Möglichkeit der Mietzinsminderung dem betroffenen Mieter wenig. Er ist ja nur für die Dauer der Unbrauchbarkeit der Wohnung von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Will der Mieter im Winter nicht frieren, wird er wohl selbst eine neue Therme kaufen. Damit beseitigt er aber die Unbrauchbarkeit und verliert gemäß der herrschenden Rechtsprechung wiederum den Anspruch auf Mietzinsminderung.

Durch die gewählte Begründung hat der OGH aber nicht einfach nur über die Frage der Erhaltungspflicht hinsichtlich einer mitvermieteten Heiztherme entschieden. Seine Meinung hat zur Konsequenz, dass den Vermieter bei allen vertraglich zugesicherten Ausstattungen des Mietobjekts (egal, ob Geschäftsraum oder Wohnung) im Fall eines Schadens keine Pflicht zur Wiederherstellung trifft. Selbst Arbeiten zur Aufrechterhaltung der vereinbarten Strom- und Wasserversorgung oder andere Maßnahmen zur Wiederherstellung der vereinbarten Eigenschaften eines Geschäftsraumes oder einer Wohnung (z.B. funktionsfähige Badegelegenheit) sind damit vom Vermieter über den Weg der Vertragseinhaltung nicht geschuldet.

Auch ein auf einen Rollstuhl angewiesener Mieter kann vom Vermieter nun nicht verlangen, dass die ihm vertraglich zugesagte behindertengerechte Ausstattung der Wohnung oder des Hauses im vertraglich vereinbarten Zustand erhalten wird. Verkürzt könnte man also zusammenfassen: Nach Meinung des OGH hat der Gesetzgeber den Vermieter von der Einhaltung des Vertrags befreit.

Zu den in §1096 ABGB normierten Pflichten des Vermieters, den vereinbarten (störungsfreien) Gebrauch zu „erhalten“, gehört auch, den Mieter vor Störungen durch Dritte (z.B. Nachbarn) zu schützen. Nach den aktuellen Entscheidungen ist aber der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nun auch davon befreit.

 

Anspruch auf Erhaltung gekappt

Damit nicht genug: Die Auslegung des Höchstgerichts unterstellt auch, dass der Gesetzgeber bei jedem zwischen 1968 und 1981 sogar zum freien Marktmietzins abgeschlossenen Mietverhältnis (welches ursprünglich dem Mietengesetz und ab dem 1.Jänner 1982 dem MRG unterlag) die ursprünglich bestehenden Mieteransprüche auf Erhaltung im Sinne des §1096 ABGB (z.B. auf Behebung lebensgefährlicher Mängel) beseitigte. Nach dem alten Mietengesetz hatten diese Mieter unbestritten das Recht, nach §1096 ABGB auf Einhaltung des Vertrags zu klagen; mit der jetzigen Rechtsprechung ist ihnen dieses Recht abgeschnitten.

Diese massiven Eingriffe in tausende bestehende Verträge soll der Gesetzgeber gewollt haben, ohne dies in den Gesetzesmaterialien mit einem einzigen Wort ausdrücklich zu erwähnen, geschweige denn zu begründen?

 

Ernste Schäden des Hauses

Weiters bringen die OGH-Entscheidungen für all jene Mieter, welche im Vollanwendungsbereich des MRG eine parifizierte Eigentumswohnung mieten, besonders einschneidende Folgen mit sich. Nach ständiger Rechtsprechung ist ihnen ja einerseits die Durchsetzung von Erhaltungsansprüchen nach dem MRG (etwa bei ernsten Schäden des Hauses) praktisch gänzlich verwehrt, andererseits haben sie den aktuellen Entscheidungen folgend aber auch keinen Anspruch nach §1096 ABGB auf Vertragseinhaltung.

Überdies gibt es in der überwiegenden Zahl der Fälle zwischen freien Mieten (Teil- bzw. Vollausnahmebereich des MRG) einerseits und angemessenen Mieten sowie Richtwertmieten (Vollanwendungsbereich des MRG) andererseits bei der Miethöhe keine Unterschiede mehr. Damit bewirken die OGH-Entscheidungen zur Erhaltung folgendes unsachliches Ergebnis: Der Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG bezahlt den (in der Regel: indexierten) Marktmietzins, hat aber gleichzeitig kein Recht, Erhaltungspflichten nach §1096 ABGB durchzusetzen, während ein Mieter außerhalb des Vollanwendungsbereichs gleich viel zahlt, ihm zusätzlich aber noch alle Rechte gemäß §1096 ABGB zustehen. Der „mietengeschützte“ Mieter ist damit schlechter gestellt als der auf dem freien Wohnungsmarkt.

Da die Rechtsprechung zu derart unsachlichen und unausgewogen Ergebnissen kommt, ist der Gesetzgeber dringend gefordert, eine rasche Korrektur der die Mieter stark benachteiligenden Gesetzesauslegung des OGH vorzunehmen.

Mag. Walter Rosifka arbeitet in der Abteilung Konsumentenpolitik der Arbeiterkammer Wien.

AUF EINEN BLICK

Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass Wohnungsmieter während des aufrechten Mietverhältnisses den Vermieter nicht direkt zwingen können, eine kaputte Gastherme reparieren oder austauschen zu lassen. Sie können lediglich für die Zeit des Ausfalls der Heizung eine Mietzinsminderung verlangen.

Die Koalitionsparteien sind im November beim Versuch gescheitert, die Aufgaben von Mietern und Vermietern gesetzlich klar zu regeln. Nun wird wieder verhandelt.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.01.2010)

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