Die Immofinanz will vor der Fusion mit der CA Immo das Russland-Geschäft, das mehr als ein Fünftel des Gesamtportfolios ausmacht, los werden.
Bis Ende 2017 will die Immofinanz einen Verkauf - oder die Abspaltung - des Russland-Geschäfts unter Dach und Fach haben, um danach mit der CA Immo fusionieren zu können. Ein Verkauf wäre "die deutlich schnellere und elegantere Variante", sagte CEO Oliver Schumy am Dienstag. Alternativ würde man eine Abspaltung wie seinerzeit bei der Buwog vornehmen, so Schumy.
Mit dem Russland-Geschäft, das mehr als ein Fünftel des Gesamtportfolios der Immofinanz ausmacht, unterscheide man sich "gravierend" von der CA Immo, es würde auch nicht in ein gemeinsames Unternehmen passen, sagte der Immofinanz-Chef vor Journalisten. Gelinge kein Verkauf, würde man einen Vorgang wie seinerzeit bei der Buwog einleiten, von daher sei es "bekannt wie es geht". 2014 hatte die Immofinanz 51 Prozent der Anteile an der Buwog AG abgespalten, anstelle von 51 Prozent könnte man Russland aber "auch vollständig auskehren, da gibt es viele Varianten, sagte Schumy.
Für den geplanten Russland-Verkauf gibt es laut Schumy "eine sehr umfangreiche Interessentenliste", das seien "nicht nur russische Interessenten". Man sei für das Verkaufsverfahren "startbereit" - doch will man sich, wie seit Montag bekannt, mehr Zeit für eine Veräußerung nehmen. "Die aktuelle Entwicklung in Russland hellt sich auf", daher wolle die Immofinanz "nichts liegen lassen".
Man sehe, dass derzeit eine Erholung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Russland erfolge, auch gebe es eine Annäherung der USA und Russlands, einen höheren Ölpreis und einen bessere Rubel-Kurs. Und die russische Notenbank erwarte eine Rückkehr des Landes zum Wachstum. Man rechne mit einem Abschluss des Themas Russland "in der einen oder anderen Form" noch im Geschäftsjahr 2017, sodass die Hauptversammlungen zur Verschmelzung mit der CA Immo 2018 stattfinden könnten. Ein Zusammenschluss mit der CA Immo habe eine "hohe strategische Logik" und auch eine "sehr hohe Attraktivität" für die europäischen Kapitalmärkte, betonte Schumy.
Zu den Verkaufspreis-Vorstellungen für Russland äußerte sich das Immofinanz-Management nicht, das dürfe man gar nicht. Nur so viel: Der Buchwert dieses Portfolios liege brutto bei 1,073 Milliarden Euro - nach der jüngsten Abwertung um 95 Millionen wegen des schwierigen Marktumfelds im Land (samt dem Entstehen neuer Center) und einer Mietreduktions-Verlängerung in den Moskauer Einkaufszentren, netto um die Schulden von rund 650 Millionen Euro weniger, so Finanzvorstand Stefan Schönauer.
Das Russland-Portfolio umfasst gemessen am Buchwert ein Viertel (24,1 Prozent) des gesamten Immofinanz-Portfolios. Dabei gab es bei den fünf Immobilien, den Einkaufszentren in Moskau, zuletzt Erfolge bei der Erhöhung des Auslastungsgrads - und das soll noch weitergehen. Nach 81,0 Prozent Ende Juli lag man Ende Oktober bei 82,4 Prozent Vermietung, "Ende Dezember rechnen wir mit rund 90 Prozent", sagte Vorstandsdirektor Dietmar Reindl in einem Pressegespräch.
Die 278.459 m2 vermietbare Retail-Flächen hatten fürs zweite Quartal des Rumpfhalbjahres 2016 (per 31.10.) 17,8 Millionen Euro an Mieteinnahmen abgeworfen - mehr als etwa die 13,8 Millionen Euro in Österreich von 127 Immobilien mit 515.617 m2 Fläche. Im gesamten Rumpfhalbjahr 2016 beliefen sich die Mieterlöse aus Russland auf 36,1 Millionen Euro (nach 43,3 Millionen Euro im 1. Halbjahr 2015/16).
Ende des Rumpfhalbjahres 2016 verfügte die Immofinanz insgesamt über 351 Immobilien mit 2,146.314 m2 vermietbarer Fläche, die zu 87,5 Prozent vermietet waren. Der Portfoliowert betrug 5,241 Milliarden Euro - davon u.a. 2,6 Milliarden Büros und 2,4 Milliarden Euro Einzelhandel -, dabei betrafen 4,692 Milliarden Euro das reine Immovermögen (Buchwerte der Bestandsimmobilien). Die Bruttorendite der Bestandsimmobilien lag bei 6,3 Prozent, auslastungsbereinigt waren es 7,2 Prozent.
Zur weiteren Portfolio-Optimierung wurden im Rumpfhalbjahr 2016 Immobilien über 224,4 Millionen Euro verkauft, etwa die zwei Bürogebäude BB Centrum A und B in Prag sowie die Projektentwicklung Carlsquartier in Düsseldorf. Weitere 254,3 Millionen Euro an Immo-Vermögen sind kurzfristig zum Verkauf vorgesehen, so Reindl. Rund 500 Millionen Euro seien - in Bezug auf den früher kommunizierten Verkaufsplan von einer Milliarde Euro für nicht strategisch ins Kerngeschäft passende Objekte - noch offen, wobei Russland hier noch additiv dazukäme. In Österreich wurden zuletzt vorige Woche 88 kleine Retail-Objekte verkauft, wodurch sich deren Zahl um 90 Prozent auf 30 verringerte, sich die Flächen der verbliebenen Austro-Einzelhandelsstandorte aber im Schnitt auf 6.000 m2 verdreifachten.
Zugekauft wurden dagegen, kurz nach Bilanzstichtag, acht Retail-Parks in der Slowakei und Ungarn, in der Slowakei geht es um sechs Fachmarktzentren, wodurch die Zahl der Zentren dort auf 16 wächst. Die weiteren Ankäufe waren Retail-Parks in den ungarischen Städten Hatvan und Szolnok, die Marke Stop Shop wächst damit auf 14 Standorte in Ungarn.
Beim Konzernergebnis war die Immofinanz im Rumpfhalbjahr 2016 (Mai bis Oktober) tiefrot. Es lag bei minus 154,4 Millionen Euro nach positiven 133,2 Millionen Euro im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das operative Ergebnis war zum Halbjahr mit 87,6 Millionen Euro aber um 28,2 Prozent höher als im Vorjahresvergleich. Hauptgrund für das operative Plus ist, dass die sonstigen betrieblichen Aufwendungen deutlich zurückgegangen sind - von minus 53,5 Millionen Euro auf minus 26,1 Millionen Euro -, nachdem der vorjährige Einmaleffekt der Beendigung der Anlegerklagen (-28,1 Millionen Euro) weggefallen ist. Neben Moskau belastete das Ergebnis auch eine "marktnahe Beteiligungsbewertung" der CA-Immo-Aktien, und zwar in Höhe von minus 105,7 Millionen Euro. Dabei geht es laut Schönauer um den CA-Immo-Börsenkurs als Referenz zuzüglich eines Paketaufschlags für die vier "Golden Shares". Das habe einen Buchkurs von 19,98 Euro je CA-Immo-Aktie ergeben, sagte der Finanzvorstand. Gekauft hatte die Immofinanz die Aktien für 23,50 Euro. Die Mieterlöse der Immofinanz sanken (wegen der vorübergehenden Mietreduktionen in Moskau) um 4,4 Prozent auf 153,3 Millionen Euro.
Die Aktien der Immofinanz sind am Dienstag nach der Zahlenvorlage - und auch der Mitteilung einer zeitlichen Verzögerung der geplanten Fusion mit der CA Immo - deutlich unter Druck geraten. Nach 12.30 Uhr wurden sie an der Wiener Börse bei 1,857 Euro gehandelt und lagen damit 5,45 Prozent im Minus. Der heimische Leitindex ATX notierte zur gleichen Zeit nur knappe 0,17 Prozent tiefer.