Der beste Zeitpunkt für den Immobilien-Kredit ist noch nicht gekommen. Laut Experten wird der Euribor noch weiter sinken, verhandeln kann man zudem um einen geringeren Aufschlag.
Wien (ak). Die Zinsen werden in diesem Jahr noch weiter fallen. Davon betroffen ist auch die Immobilienfinanzierung. Die „Presse“ hat dazu die wichtigsten Informationen zusammengefasst.
1. Hypothekarkredit oder Bauspardarlehen – wo ist der Unterschied?
Ein Hypothekarkredit ist ein langfristiges Darlehen, das üblicherweise mit der Immobilie besichert ist. Er ist kostengünstiger als ein Privatkredit, da die Bank ein geringeres Risiko hat.
Ein Bausparvertrag wird dagegen über eine bestimmte Vertragssumme abgeschlossen, die sich aus einer geplanten Sparleistung (Eigenmittelanteil) und dem Darlehen zusammensetzt.
2. Welches der beiden Produkte ist derzeit günstiger?
Die Zinsen sind allgemein im Fallen. Welches Produkt davon mehr profitiert, können Experten nicht sagen. Jedes Produkt hat seine Vor- und Nachteile. „Beim Bauspardarlehen gibt es die Zins-obergrenze (mehr dazu unter Punkt 7, Anm.)“, sagt Katja Fries, Produktmanagerin der Erste Bank. Dafür drücken die sinkenden Zinsen auch die Rendite beim Bausparer. „Es ist eher Geschmackssache, für welches Produkt man sich entscheidet“, sagt Walter Hager, Kreditexperte beim Verein für Konsumenteninformation (VKI).
3. Wer bietet derzeit den günstigsten Hypothekarkredit an?
Die von der Bank angegebenen Nominalzinsen sagen noch gar nichts über die tatsächliche Belastung für den Kreditnehmer aus. Der VKI berechnet regelmäßig den Gesamtzinssatz (darin sind auch alle Bankspesen eingerechnet, Anm.) der einzelnen Banken. In der Jänner-Berechnung schnitt die Bank Austria (BA) bei einem Hypothekarkredit (Kreditbetrag 100.000 Euro, Laufzeit 20 Jahre, variabler Zinssatz 5,4 Prozent) mit einem Gesamtzinssatz von 5,9 Prozent am besten ab. Diese Kalkulationen wurden aber unter der Annahme einer guten Bonität des Kunden gemacht.
Die Kunden dürfen sich auf keinen Fall durch die Einstiegszinssätze blenden lassen. Einige Banken locken mit festverzinslichen Zinsen zu Beginn der Laufzeit, die sich dann aber variabel gestalten.
4. Soll ich jetzt einen Immobilienkredit aufnehmen?
Bei variablen Zinsen ergibt sich der Zinssatz meistens aus dem Euribor (europäischer Referenzzinssatz, Anm.) und dem Bankaufschlag. Mittlerweile ist der Dreimonats-Euribor auf 2,1 Prozent gefallen. Die Banken verlangen derzeit noch Zinsen (inklusive Aufschlag) von vier bis fünf Prozent. Laut Experten wird der Euribor noch weiter sinken, verhandeln kann man zudem um einen geringeren Aufschlag. So gesehen könnte man mit dem Kredit noch etwas zuwarten und sich dann mit einem niedrigeren Zinssatz fix binden.
Die sBausparkasse bietet etwa einen Fixzinssatz für maximal zehn Jahre an. „Nicht rechnen kann man allerdings mit fallenden Immobilienpreisen“, sagt Fries.
5. Wie kann ich die Belastung bei Immobilienkrediten reduzieren?
„Der Kreditnehmer kann sich viel ersparen, wenn er den Bankaufschlag runterhandelt“, empfiehlt Hager. Realistisch wäre bei angemessener Bonität ein Aufschlag von nur einem Prozent. Die Kosten bestehen aber nicht nur aus den Zinsen. Zusätzlich werden Bearbeitungs- und Kontoführungsspesen verrechnet. Hager: „Bearbeitungsgebühren kann man von drei auf ein Prozent verhandeln.“
6. Ist eine fixe Zinsbindung bei Hypothekarkrediten ratsam?
„Wenn man sich schon jetzt an einen fixen Zinssatz bindet, kann man von den weiter fallenden Zinsen nicht profitieren“, sagt Hager.
7. Bauspardarlehen: Was bringt die Zinsobergrenze?
In Zeiten fallender Zinsen nicht viel. Die Zinsbelastung wird in den nächsten Monaten nicht über sechs Prozent hochschnellen. Außerdem sind bei dieser Obergrenze die Gebühren wie Kontoführungs- und Bearbeitungsspesen noch gar nicht inbegriffen.
8. Warum sind die Zinsen bei Zwischendarlehen so niedrig?
Zwischendarlehen kann man bei Bausparverträgen sofort aufnehmen – also ohne vorher etwas angespart zu haben. Der Zinssatz dafür liegt teilweise um zwei Prozent niedriger als der eigentliche Darlehenszinssatz. Davon darf man sich nicht täuschen lassen. Denn dieser wird nämlich auf die gesamte Vertragssumme (angenommener Eigenmittelanteil plus Bankdarlehen, Anm.) gerechnet und nicht nur auf das Darlehen. Die Zinsbelastung für das Zwischendarlehen ist daher höher.
9. Bausparen: Was sagen die Einstiegsangebote aus?
Nicht viel. Die Bausparkassen bieten einen Einstiegszinssatz von 4,5 Prozent an. Dieser gilt aber nur für ein Jahr. Außerdem verlangen einige Banken für dieses Angebot zusätzliche Spesen, was dieses Offert unattraktiv machen würde.
10. Ist es ratsam, den Bausparvertrag fix zu binden?
Die fallenden Marktzinsen drücken auch die Sparzinsen beim Bausparer. Umgehen kann man dies mit einem fixen Zinssatz. Den bietet etwa die sBausparkasse oder Wüstenrot. Aufgefettet wird die Rendite beim Bausparer dagegen durch die staatliche Prämie von vier Prozent auf eine Einzahlung von 1200 Euro pro Monat.
auf einen blick
■Immobilienkredite werden durch die fallenden Zinsen billiger. Experten raten aber, mit einem Kredit noch etwas zuzuwarten und sich dann bei einem noch niedrigeren Zinssatz fix zu binden.
■ Verhandeln sollten die Kreditnehmer beim Zinsaufschlag der Bank sowie der anfallenden Bankspesen. Dadurch könne man die Kosten zusätzlich stark reduzieren, sagen Experten.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.02.2009)