Wenn Staatsschulden nicht auf Zukunft überwälzbar sind

28.01.2013 | 12:50 |  Reiner Eichenberger und David Stadelmann (Ökonomenstimme)

Hohe öffentliche Schulden gehen einher mit niedrigen Immobilienpreisen. Daher tragen heutige Immobilienbesitzer durch Wertverlust die Schuldenlast.

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Die meisten wirtschaftlich entwickelten Länder sind stark überschuldet. Das gilt insbesondere für die USA und Japan, aber auch für viele größere europäische Staaten, sogar für Deutschland. Nur einige kleinere Länder wie die Schweiz, die skandinavischen Länder oder Luxemburg konnten die Verschuldung einigermaßen im Zaum halten. Die enorm hohen Staatsschulden stehen im Widerspruch zum moralischen Argument vieler Politiker, wonach öffentliche Verschuldung künftige Generationen und damit unsere Kinder und Kindeskinder belaste. Weshalb unterscheidet sich die gelebte Realität derart stark von den öffentlichen Äußerungen, und weshalb gibt es so große Unterschiede in der Verschuldung der Staaten?

Moralisches Gerede


Viele Aspekte tragen zur Erklärung der heutigen Verschuldungssituation bei, und selbstverständlich gibt es darüber eine riesige wissenschaftliche Literatur. Neben wirtschaftlichen Bedingungen sind es besonders die unterschiedlichen politischen Institutionen der Länder, die unterschiedliche Anreize zum Anhäufen von Schulden setzen. In akademischen und öffentlichen Diskussionen wurde bisher aber ein Aspekt fast vollständig vernachlässigt, auf den wir uns im Folgenden konzentrieren.

Ökonomen müsste das moralische Gerede über Schulden eigentlich verdächtig vorkommen. Grundsätzlich geht man in den Wirtschaftswissenschaften davon aus, dass Menschen eigennützig handeln. Und eigennützige Menschen dürften kaum etwas dagegen haben, ja es müsste für sie toll sein, auf Kosten anderer, damit vor allem zulasten künftiger Generationen zu leben. Das trifft nur dann nicht zu, wenn die zukünftige Generation die eigenen Kinder sind.

Dies ist die Idee hinter dem sogenannten Barro-Ricardo-Äquivalenztheorem. Es besagt, dass Staatsverschuldung und Steuerfinanzierung von Staatsausgaben die gleiche Wirkung auf die Wohlfahrt verschiedener Generationen haben, weil man bei schuldenfinanzierten Erhöhungen der Staatsausgaben von künftig steigenden Steuerlasten ausgehen muss. Dies gilt aber nur, sofern die Elterngeneration gegenüber den späteren Generationen altruistisch ist, für diese spart, ihr das Ersparte vererbt und zudem einige weitere Bedingungen erfüllt sind. Doch all diese Bedingungen treffen in der heutigen Realität immer weniger zu.

Viele Menschen haben keine Kinder, und diejenigen, die Kinder haben, können damit rechnen, dass ihre Kinder dereinst anderenorts leben werden und so nicht durch die am Ort der Eltern angehäuften Schulden belastet werden. Deshalb sind die heute in einem Land, einer Region oder einer Gemeinde lebenden Bürger gegenüber den künftigen Bürgern kaum vollumfänglich altruistisch. Vielmehr dürften es viele erstrebenswert finden, auf Kosten der künftigen Generationen zu leben. Weshalb also versuchen sie nicht, die staatlichen Aufgaben noch stärker via Verschuldung zu finanzieren?

Eine oft genannte Antwort bezieht sich auf Finanzierungsrestriktionen, die durch den Finanzmarkt gesetzt werden. Wenn die Geldgeber fürchten, dass Schuldner ihre Verpflichtungen nicht mehr bedienen werden, schränken sie Kreditlinien ein und verlangen höhere Zinsen. Viele Länder scheinen aber trotz hoher Verschuldung weiterhin kreditwürdig zu sein und sich sogar recht günstig finanzieren zu können. Offenbar wird von den Kreditgebern vermutet, die Staaten könnten die Zinsen und Schulden durch die Besteuerung späterer Generationen leicht bedienen.

Wenn also vom Finanzmarkt her nur beschränkt Restriktionen spürbar sind, weshalb gibt es dennoch eine gewisse und je nach Land unterschiedliche Zurückhaltung gegenüber zusätzlicher Verschuldung? Es gibt eben weitere Zusammenhänge, die es schwierig machen können, einfach auf Kosten anderer zu leben. Entgegen traditionellem Denken belasten öffentliche Schulden nicht immer künftige Generationen, sondern oft die heute lebende. Denn die heutigen Staatsschulden haben bereits in der Gegenwart riesige Kosten. Sie kapitalisieren sich im Bodenwert: Je höher die Schulden, desto niedriger die Grundstückwerte.

Schulden belasten den Boden


Dieser bisher vernachlässigte Mechanismus kann am einfachsten anhand einer Gemeinde erklärt werden. Wenn diese ihre Ausgaben mit Schulden finanziert, bedeutet das höhere künftige Tilgungs- und Zinszahlungen. Diese bedingen eine zukünftige Leistungseinschränkung oder Erhöhung der Steuern und Abgaben. Beides senkt die künftige Attraktivität der Gemeinde als Wohn-, Arbeits- und Produktionsort. Das wiederum bedeutet eine geringere Nachfrage nach Immobilien und damit niedrigere künftige Immobilienpreise. Die niedrigeren künftigen Preise werden schließlich durch den Immobilienmarkt schon heute vorweggenommen. Gemeinden mit hoher Verschuldung haben daher bereits heute tiefe Immobilienpreise.

Diesen Zusammenhang zwischen Schulden und Immobilienpreisen haben wir für den Kanton Zürich untersucht. Zürich ist wohl weltweit das einzige Gebiet mit vielen Gemeinden mit großer Finanzautonomie, in denen gleichzeitig dank moderner Buchführung gute Daten zu Gemeindeschulden und -vermögen sowie auch gute Immobilienpreisdaten verfügbar sind. Selbstverständlich suchen wir bei unseren Untersuchungen mit modernen ökonometrischen Verfahren viele andere Einflüsse auf die Bodenpreise ebenfalls zu erfassen und herauszufiltern, so etwa die Lage der Gemeinde (beispielsweise Seesicht, Sonnenexposition, S-Bahn-Erschließung) und Eigenschaften der Bevölkerung (u. a. Einkommen, Altersstruktur, Arbeitslosigkeit).

Unsere Ergebnisse stehen in vollem Einklang mit dem beschriebenen Mechanismus. Hohe öffentliche Nettoschulden, also öffentliche Schulden im Verhältnis zu öffentlichen Vermögen minus Abschreibungen, gehen einher mit niedrigen Immobilienpreisen. Es ist die heutige Generation, der die Immobilien gehören, und sie trägt daher die Last der öffentlichen Schulden aufgrund der Wertverluste. Unsere Ergebnisse erweisen sich bei den heute üblichen Qualitätstests bei Schätzverfahren als weitgehend robust, und der negative Einfluss von Schulden auf die Immobilienpreise ist stabil über eine Reihe von unterschiedlichen Spezifikationen des Modells.

Grundeigentümer als Verlierer


Auch die Höhe der Schuldenkapitalisierung können wir aufgrund der Datenstruktur grob beziffern. Sie dürfte im Durchschnitt über die Gemeinden zwischen 60% und 100% liegen und ist vergleichbar mit dem Effekt von höheren Steuern, die – wie bekannt – ebenfalls negativ auf die Immobilienpreise wirken. Öffentliche Schulden stellen also keine reine Umverteilung zwischen der heute lebenden und künftigen Generationen dar.

Wichtig wird somit die Frage, wer denn die Wertverluste trägt: die Eigenheimbesitzer, die Vermieter oder die Mieter? Im Falle perfekter Liegenschafts- und Mietmärkte wären Eigenheimbesitzer, Mieter und Vermieter gegenüber Schulden- oder Steuerfinanzierung neutral, da öffentliche Schulden auf höhere Mieten überwälzt werden können: Je stärker eine Gemeinde ihre Ausgaben durch Neuverschuldung finanzieren würde und so die Steuern niedrig hielte, desto attraktiver wäre sie als gegenwärtiger Wohnort. Damit würden die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Mieten stiegen. In einem perfekten Mietmarkt würden also die Schulden vollständig von den Mietern via höhere Mieten getragen, und die Vermieter würden über die höheren Mieten für die Wertverluste der Liegenschaften entschädigt.

Allerdings sind in der Realität die beiden Märkte nicht perfekt. Während der Liegenschaftsmarkt relativ flexibel ist, sind die Mietmärkte oft imperfekt und unflexibel, da sie in den meisten Ländern stark reguliert sind. Durch all die verschiedenen Vorschriften zu Miethöhe und Mietanpassungen können sich die Mieten nur langsam an die vorherrschenden Marktbedingungen und an die Veränderung der Schulden anpassen. Deshalb profitieren tendenziell die heutigen Mieter von höheren schuldenfinanzierten Ausgaben, da die Mieten nur langsam auf höhere Schulden reagieren. Die Vermieter verlieren hingegen durch eine höhere öffentliche Verschuldung und können ihren Verlust erst nach Jahren auf die Mieter überwälzen.

So wird verständlich, weshalb bürgerliche politische Parteien, die im Regelfall eher Vermieter als Mieter vertreten, für tiefe Schulden kämpfen. Hingegen treten linke Parteien, tendenziell eher Vertreter von Mietern, stärker für Neuverschuldung ein. Aus dieser Sicht folgt auch, dass die öffentliche Verschuldung vor allem dort hoch ist, wo die Mietmärkte stark reguliert und Eigentümerquoten vergleichsweise niedrig sind.

Tatsächlich finden wir auch diesen Effekt in unseren Daten. Je höher die Eigentümerquote in einer Zürcher Gemeinde ist, desto eher finanziert sie ihre Ausgaben über Steuern statt mit Schulden. Wiederum sind die Effekte nicht nur statistisch signifikant und robust, sondern auch ökonomisch relevant. Durchschnittlich führt die Erhöhung der Eigentümerquote um 1 Prozentpunkt zu einer Senkung des absoluten Schuldenniveaus um etwa 0,8% und zu einer Einschränkung der Neuverschuldung um etwa 5,5%.

Natürlich wurden bei der Analyse wiederum möglichst viele andere Einflussfaktoren auf die Schulden kontrolliert; es galt auch sicherzustellen, dass der beschriebene Effekt auf die Verschuldung nicht von der relativ kürzeren Verweildauer der Mieter in den Gemeinden herrührt. Unter Berücksichtigung der Auswirkungen einer Gesetzesänderung zum Stockwerkeigentum in den sechziger Jahren auf die Eigentümerquote konnten wir auch die Kausalität der Auswirkungen der Eigentümerquote auf die Schulden aufgrund von Kapitalisierung nachweisen.

Schuldengebiet USA


Die wahre Motivation hinter der Einstellung zur Neuverschuldung hat gemäß unseren Untersuchungen also oft weniger mit moralischen Überlegungen zugunsten künftiger Generationen als mit handfesten Eigeninteressen zu tun. Was bedeuten diese Ergebnisse nun für die Ausgestaltung der Politik? Dafür muss die Frage beantwortet werden, wann Schulden stark und wann sie nur schwach in den Bodenwerten kapitalisiert werden.

Entscheidend sind zwei Faktoren:

  • Wahrscheinlichkeit eines «Bail-out». Wenn eine politische Körperschaft selbst für ihre Schulden aufkommen muss, kapitalisieren sich ihre Schulden nur in ihren eigenen Bodenpreisen. Wenn sie hingegen die Schulden auf übergeordnete oder andere Körperschaften abschieben kann, verteilen sich die Effekte auf die Bodenpreise aller Körperschaften, die an der Schuldenlast mittragen. In der Schweiz ist zwar kein «Bail-out» für überschuldete Gemeinden und Kantone vorgesehen, aber der Finanzausgleich richtet sich an Gemeinden in finanziellen Schwierigkeiten. In unseren Daten zeigt sich, dass Schuldenkapitalisierung in denjenigen Gemeinden, die stark vom Finanzausgleich abhängig sind, in etwas geringerem Ausmaß erhalten bleibt.
  • Größe der Gebietskörperschaft. Das Ausmaß der Schuldenkapitalisierung ist umso größer, je mobiler die anderen Produktionsfaktoren, also Arbeit und Kapital, sind. Wenn diese so mobil sind wie zwischen Zürcher Gemeinden, können sie die Last aus den höheren künftigen Steuern und dem eingeschränkten Finanzspielraum weitgehend auf den Boden überwälzen. Zukünftige Arbeitnehmer und Kapitalbesitzer sind nur bereit, am betreffenden Ort Wohn- und Steuersitz zu nehmen, wenn die Landpreise so niedrig sind, dass die Nachteile aufgrund hoher Schulden voll kompensiert werden.


Anders ist es, wenn sich große Länder oder ganze Kontinente verschulden. Verschulden sich etwa die USA, können die künftigen Arbeitnehmer nicht einfach ihren Steuersitz aus den USA weg verlegen. Zum einen sind die USA so groß, dass Abwandern teuer ist, und zum anderen besteuert das Land seine Bürger auch dann noch, wenn sie im Ausland leben. Folglich müssen die künftigen Arbeitskräfte wenigstens für einen Teil der künftigen Steuerlast infolge hoher Schulden aufkommen. Aufgrund der fehlenden Kapitalisierung von Schulden trägt in diesem Fall also nicht die heutige Generation die volle Last der Schulden.

Daraus folgt zweierlei: In kleinen Ländern und föderalistischen Staaten, in denen ein gewichtiger Teil der Steuern auf dezentraler Ebene erhoben werden, ist das Ausmaß der Schuldenkapitalisierung groß, damit sind die Anreize der gegenwärtigen Generation klein, die Staatsausgaben möglichst über eine Verschuldung zu finanzieren.

Damit bieten Dezentralisierung und Föderalismus nicht nur Mechanismen eines Schutzes für Minderheiten vor der Ausbeutung durch Mehrheiten, sondern auch einen Schutz für künftige Generationen vor der Ausbeutung durch die gegenwärtige Generation. Darüber hinaus setzen Dezentralisierung und Schuldenkapitalisierung für die politischen Entscheidungsträger Anreize, effiziente Investitionen zu tätigen, deren diskontierter Nutzen für die Gebietskörperschaft den Bodenpreisverlust aufgrund höherer Schulden aufwiegt.
Teure Zentralisierung

Interessant sind auch die Implikationen mit Blick auf die Zentralisierung der Fiskalpolitik. Während viele denken, die Fiskalpolitik der EU würde besser, wenn sie vermehrt durch Brüssel statt durch die einzelnen Länder bestimmt würde, ist die fiskalische Zentralisierung aus unserer Perspektive gefährlich. Sobald die Fiskalpolitik auf europäischer Ebene zentralisiert ist, wird es für alle Beteiligten attraktiv, die Schulden massiv auszuweiten und die Last so auf zukünftige Generationen abzuwälzen. Ähnliches gilt bereits für die Verschuldungssituation in den USA, wo die hohe Schuld der Zentralregierung den größten Anteil an der Gesamtverschuldung ausmacht. Natürlich kann man versuchen, zum Schutz vor übermäßiger Verschuldung institutionelle Schuldenschranken einzuführen. Wie schlecht solche Restriktionen bei zentralisierten Schulden funktionieren, zeigen indessen die anhaltenden Diskussionen über die Erhöhung ihrer Schwelle in den USA.

Schließlich bleibt zu berücksichtigen, dass die Mobilität von Menschen und Unternehmen über die Zeit hinweg beträchtlich gestiegen ist und weiter steigt. Deshalb dürften sich auch die Schulden höherer staatlicher Ebenen zunehmend in den Bodenpreisen niederschlagen. Der Effekt, den Schulden auf Immobilienpreise haben, ist auch dann wirksam, wenn der Immobilienmarkt nicht ganz effizient ist. Die Preisanpassungen infolge staatlicher Neuverschuldung sind dann einfach erratischer.

Daher findet auch in einem relativ flauen Immobilienmarkt keine Verlagerung der Last öffentlicher Schuld in die Zukunft statt, jedenfalls längerfristig nicht. Gleichzeitig zeigen unsere Überlegungen die Bedeutung von gut funktionierenden Märkten: Ein freier und flexibler Immobilienmarkt und möglichst marktgerechte Mieten schützen die zukünftigen Generationen davor, von der heutigen Generation mittels übermäßiger Staatsverschuldung ausgebeutet zu werden.


Literatur

Eichenberger, Reiner & David Stadelmann. Debt Capitalization: A New Perspective on Ricardian Equivalence, CREMA Working Paper 2008–30, Center for Research in Economics, Management and the Arts (CREMA), 2008.

Eichenberger, Reiner & David Stadelmann. How federalism protects future generations from today's public debts, Review of Law & Economics, 6 (3), 395–420, 2010.

Eichenberger, Reine &  David Stadelmann. Consequences of Debt Capitalization: Property Ownership and Debt vs. Tax Choice, Southern Economic Journal, 78 (3), 976–998, 2012.

Dieser Beitrag ist erstmals in der Neuen Zürcher Zeitung vom 23. Januar 2013 erschienen.

Die Autoren
Reiner Eichenberger, Jahrgang 1961, ist ordentlicher Professor für Theorie der Finanz- und Wirtschaftspolitik an der Universität Fribourg und Forschungsdirektor von CREMA – Center for Research in Economics, Management, and the Arts. Seine Spezialgebiete sind Wirtschafts- und Finanzpolitik, ökonomische Analyse des politischen Prozesses und politischer Institutionen, Deregulierung der Politik sowie Verbindung Ökonomie und Psychologie. Er ist Autor verschiedener Bücher und zahlreicher Artikel.

David Stadelmann, geb. 1982, studierte Volkswirtschaftslehre und Mathematik an der Université de Fribourg (Schweiz).

Kooperation
Dieser Artikel wurde für "Ökonomenstimme", die Internetplattform für Ökonomen im deutschsprachigen Raum, erstellt. Die Presse ist exklusiver Medienpartner der Ökonomenstimme.

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24 Kommentare

Dass sich die Staatsschulden im Bodenwert kapitalisieren, ist doch sehr weit hergeholt!

Damit die Immobilienpreise auf den Staatsschuldenstand des jeweiligen Landes reagieren, müsste es massive Auswanderungswellen von höher verschuldeten Staaten zu Staaten, deren Schuldenstand niedriger ist, geben! Wenn es nur Einzelne sind, die glauben, die zukünftige Steuerbelastung in verschiedenen Staaten richtig einschätzen zu können und deshalb gleich auswandern, so genügt das noch lange nicht, um die Immobilienpreise in den beiden Staaten zu beeinflussen. Dazu müssten die Bürger des höher verschuldeten Staates diesen schon massenhaft verlassen!

Von Massenflucht aus verschuldeten Staaten kann aber gar keine Rede sein, die hier vorgestellte Theorie ist absurd und völlig wirklichkeitsfremd!

Es wäre so einfach ...

Statt der von der Realität bereits überholten, antiken "empty earth economy", mit dem unmöglichen Dogma ewigen quantitativen Wachstums in einem begrenzten System (auf Kosten von ökonomischen und ökologischen Schulden), bräuchte man nur auf eine "full earth economy" umsteigen, die nachhaltig, mit qualitativem Wachstum funktioniert.

Leider sind die wirklich Mächtigen und Profiteure des Status Quo nur Homo Quasi Sapiens und daher für echte Vernunftbegabung (die für so einen Umstieg nötig wäre) zu wenig weit entwickelt, evolutionär betrachtet.

Und die Minderheit der Homo VereSapiens hat leider keine Macht (Macht- und Gewaltmonopol liegt angeblich ja beim Staat, um zu verhindern, dass die G'scheiten was mitreden dürfen).

Man braucht keine komplexen Studien um zu verstehen, das ein System, das die thermodynamischen Hauptsätze (Naturgesetze) ignoriert nicht dauerhaft funktionieren kann, oder?

Schuld ist der Klüngel zwischen Politik, Banken und Wirtschaft,

gepaart mit der menschlichen Hybris alles selber machen zu können.

Re: Schuld ist der Klüngel zwischen Politik, Banken und Wirtschaft,

Es ist so schön sorglos und unangestrengt auf Pump regieren zu dürfen und dafür auch noch tolle Gehälter zu bekommen.

Schon der Ökonom Streissler

pflegt immer zu sagen:
Die Volkswirtschaftler sind Dummköpfe.
Die meinen, sie könnten alles berechnen und voraussagen.

Das Gegenteil ist aber Fakt.

Und Recht hat er.

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wenn das ein rationaler

Schweizer schreibt, vergisst der den wuselnden irrationalen austrianer, fuer den die ganze logig nicht gilt.

Re: wenn das ein rationaler

Mit ihrer "logig" werden Sie nicht weit kommen. Außer, daß Sie sich als Analphabet outen.

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Weil es

sich im vorigen Beitrag nicht ausging:
http://www.rosalux.de/publication/38701/armut-und-reichtum-in-der-rhein-main-region.html
Im Gegensatz zur scheinbar in der freien, vollkommen objektiven Forschung ist die Studie parteinah (die Linke) entstanden, was nicht zwangsläufig etwas über ihre Wissenschaftlichkeit und wie ich will meinen will Objektivität aussagt.
So oder so wohl ein ganz konträrer Zugang der womöglich auch Personen, die sich nicht als Links aber noch weniger als derart kalkulierender Modellmensch verstehen, überzeugender vorkommen mag.

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Absurder Inhalt.

"Grundsätzlich geht man in den Wirtschaftswissenschaften davon aus, dass Menschen eigennützig handeln."
Mag schon sein - aber was heißt das konkret (z.B. ökonomisch) in Gesellschaften, in denen Institutionen existieren, die dazu führen dass Menschen Handlungen in Bezug auf andere, manchmal gar in Bezug auf ein unterstelltes Allgemeinwohl, tätigen (was zumindest explizit schlicht ausgeblendet wird)? Spätestens bei Einbezug dessen wird dieser scheinbar so erhellende Satz doch zu einer, umgangssprachlichen Nonanedphrase, mit der sich nichts erklären lässt.
Weiters ist wie bereits erwähnt bei derartigen Studien die Richtung der Kausalität eben überhaupt nicht zu fixieren. Selbst wenn die Forscher angeben, Seeblick etc. miteinbezogen zu haben - was ist Profanerem, wie spezifische Infrastruktur (z.B. Autobahnabfahrten)? Nun gut, ließe sich sagen, filtert man diese auch hinaus. Dann bleibt die Frage: Wieso kam die Autobahnabfahrt hierhin und nicht dorthin? Im Endeffekt Henne-Ei, oder: Falsche Fragestellung.
Die Autoren geben außerdem selbst zu, eine bestimmte Gegend analysiert zu haben, die noch dazu gelinde gesagt äußerst spezifischen Bedingungen unterliegt (z.B. die vollkommen ausgesparte - in der Schweiz sehr rigide - Raumplanung, die erwähnte Finanzautonomie, die Zugehörigkeit des ganzen Gebietes zu einem Ballungsraum etc.). Wie um alles in der Welt kommen die Autoren eigentlich auf die Idee, dass global von Argentinien bis Simbabwe annehmen zu können?

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hihi

Schuldsklaven wie geht es euch

Ja, das wird der Grund sein...

"So wird verständlich, weshalb bürgerliche politische Parteien, die im Regelfall eher Vermieter als Mieter vertreten, für tiefe Schulden kämpfen. Hingegen treten linke Parteien, tendenziell eher Vertreter von Mietern, stärker für Neuverschuldung ein."

Bei der Verschuldungspolitik geht es also darum den Immobilienmarkt zu beeinflussen?! Potzblitz! Na wenn das die jeweiligen Parteien wüssten..

Im Ernst jetzt: es mag schon sein, dass hohe Staatsschulden für Vermögende als größere Bedrohung empfunden wird, da sie ja mehr zu verlieren haben. Wer hingegen wenig oder nichts hat, dem wird das Hemd näher als die Hose sein. Das mag die tendenziellen Unterschiede zwischen links und rechts in diesem Punkt erklären.

Aber der Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und öffentlicher Verschuldung in schweizer Gemeinden hat wohl einen ganz anderen Hintergrund. Ist die Gegend begehrt, lassen sich dort gerne Wohlhabende nieder, dann sprudeln auch die Einnahmen der Gemeinden. Das gilt natürlich auch umgekehrt. Die Gemeinden kassieren, anders als in Österreich, erheblich mehr Einnahmen selbst.

Aus einer falsch angenommenen Kausalität so einen Schmu abzuleiten grenzt schon fast an Kunst. Dabei wäre es weit relevanter mal zu fragen, wie sich der Mangel von Produktivinvestitionen auf Immobilienmärkte auswirken - Stichwort Blasenbildung. Während nämlich die Industrie kräftig abgebaut wurde, hat man das Kapital vermehrt in Immobilienblasen investiert.

frei übersetzt

Mensch! (Lazarus) Steh auf!

Du stinkst!

(dies war eine freie Übersetzung aus dem Evangelium von Jesus Christus)

Schulden

Schulden sind nie auf die Zukunft überwälzbar. Weder von Staaten, noch von Banken, noch von Privatpersonen. Und die Zerstörung der Natur-Räume ist eine Schuld, an der noch die Urururururur-Enkel zahlen werden und sie werden bitter über uns fluchen....

du gute alte zeit ... (vor 4 Jahren)

die schuldenuhr zeigt ja bloss 12 Billionen an. sollte doch 4 Billionen mehr anzeigen?

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geld, das blut der wirtschaft

Wenn das vertrauen in geld verloren geht, schaut es nicht rosig aus.
Der wa(h)re wert des geldes ist bereits verloren gegangen.
D.h.: geld ist eine unberechenbare variable in allen bereichen geworden.
Und da sind wir schon wieder beim vertrauen.
Es ist an der zeit das geld, global, mehr zu stabilisieren. (durch regulierung der finanzströme)

langfristig passt der Zusammenhang..

..denn Länder mit hohen Schulden haben irgendwann ein grosse Wirtschaftskrise, und spätestens dann fallen die Immobilienpreise, vor allem im Vergleich zu Gold (echtem Geld)

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Und auf die Nacht folgt ein neuer Tag....

Welche Preise, außer jene aus welchen Gründen auch immer besonderten Waren, fallen denn un Fall einer großen Wirtschaftskrise nicht? Und dass diese dann eintreten, wenn die größte Geldmenge verliehen ist (=, wie man am Beispiel Spaniens sieht, auch relativ egal ob "privater" oder "staatlicher" Sektor), ist auch schon seit längerem so.

ich mach mir die welt, widiwidi wie sie mir gefällt

denn was der artikel gefällig ignoriert ist, dass die hoch verschuldeten Staaten, dazu zähle ich auch Österreich, gar nicht vorhaben, ihre Schulden jemals wider zurückzuzahlen (wie soll das auch gehen, bei dem Ausmaß an Schulden und der Unfähigkeit, korrekt und sparsam zu wirtschaften). Man refinanziert sich, solange das geht und versucht nebstbei, die Schulden wegzuinflationieren. Und sollte gar nichts mehr gehen, macht man einen haircut. Bei Inflation wie auch bei haircut steigt aber regelmäßig der relative Wert von Grund und Boden.

gemessen an echtem Geld (Gold) sollten die Immobilienpreis fallen

im Falle von Inflation

bei einem Default von Staatsanleihen würde ich auch annehmen, dass Immobilien stärker fallen als Gold, da wir ein Überangebot an Immobilien haben, und dieses Überangebot sogar noch steigen kann, bis es knallt.

Re: gemessen an echtem Geld (Gold) sollten die Immobilienpreis fallen

am beispiel Wien: wo ist da das Überangebot an Immobilien (wobei man da sicher auch weiter differenzieren muss in Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien)?

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Dieser Beitrag

geht erstens vom Marktteilnehmer als rational handelndes Wesen aus und ignoriert zweitens die vielen anderen Faktoren in der Immobilienpreisbildung, die imho wesentlich stärker sind, als der genannte.

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Kausalität

Das Problem solcher Studien ist, dass man vom statistischen "gehen einher mit" nie zum kausalen "weil" kommt. Ich kenne konkret niemanden, der sich nicht in der Gemeinde X ansiedelt, weil er der Ansicht ist, die Schulden dort seien zu hoch.

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Re: Kausalität

Vielleicht ist das in der Schweiz bei gewissen Gemeinden um Zürich so, daß die eine große Steuer-Autonomie haben, und die Grundsteuer von den Gemeinden nicht nur eingehoben wird, sondern auch der Höhe nach bestimmt werden kann.-Dann gerhört das aber auch so erläutert.

Weiters scheint es durchaus möglich, daß Gemeinden mit beträchtlichen Infrastrukturmängeln mehr Schulden machen wollen/müssen, um sich wieder zu verbessern. In Infrastruktur- schwachen Gemeinden werden die Immobilienpreise niedriger sein.

Hä?

Grundsätzlich geht man in den Wirtschaftswissenschaften davon aus, dass Menschen eigennützig handeln.

Nur wenn sie arbeiten, dann arbeiten sie an einen Nutzen für die Gemeinschaft. - falls dies nicht der Fall ist, haben wir ein Problem, namens Krise.

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